Veja dez dicas para negociar o seu aluguel

O IGP-M (índice Geral de Preços – Mercado), que é usado para corrigir os contratos de locação no Brasil, tem atingido níveis muito acima da média e tirado o sono de muitos inquilinos. Em maio, por exemplo, subiu 4,1%, acumulando 37,04% em 12 meses, o maior nível desde o início da contagem da série histórica, quando iniciou o Plano Real em 1994. Isso significa que quem mora de aluguel, terá que desembolsar um valor muito maior na hora do reajuste anual, notícia que chega num péssimo momento de crise econômica e sanitária, com desemprego batendo recordes.

De acordo com o advogado especialista em Direito Imobiliário e sócio do escritório Tapai Advogados, Marcelo Tapai, não existe nenhuma cláusula dentro da Lei do Inquilinato (8.245/91) que determine o uso do IGP-M como índice oficial para reajustar os contratos de aluguel, portanto, desobriga que locador e locatário sigam tal premissa e tenham o livre arbítrio para decidirem, juntos, qual será o indicador utilizado, ao redigirem o contrato. Por isso, é possível que um contrato de locação siga o reajuste do IPCA, por exemplo.

“Uma vez escolhido o índice contratualmente, as partes não têm como se negarem a aplicá-la, salvo consenso de ambos. Se um deles exigir que seja aplicada, será. Não é possível abandonar o índice depois de escolhido simplesmente porque está alto. Apenas se houver comum acordo”, explica o advogado.

Segundo Tapai, dada a situação de crise profunda pela qual o país passa, com alto índice desemprego, pessoas passando fome e dependendo de auxílio emergencial para sobreviver, não é razoável pensar que o valor do aluguel tenha um sobressalto tamanho neste momento, até porque, para o proprietário do imóvel, compensa muito mais mantê-lo ocupado, gerando uma renda contínua. Então, vale o bom senso de usar uma inflação mais branda de forma que fique bom para as duas partes.

“Locador e locatário podem mudar as regras, desde que dentro da Lei do Inquilinato, e fazer um adendo com as novas cláusulas. Tudo deve ser formalizado. Pode fazer isso por e-mail? Poder, pode, mas não terá o mesmo valor jurídico que um contrato assinado. Por isso, qualquer alteração, mesmo que seja a data do pagamento, deve constar em um adendo no documento”, conta.

“Além disso, ao concordarem com um novo reajuste, o prazo de validade também deve ser incluído no contrato, para que não haja dúvidas sobre por quanto tempo aquele formato será válido”, conclui.

E se não houver acordo?

Tapai explica que mesmo que o locador não aceite negociar com seu inquilino, ainda cabe ingressar com ação revisional, desde que sejam atendidos alguns pressupostos, como por exemplo, ter transcorrido 3 anos de contrato ou de eventual acordo anteriormente realizado, hipótese na qual o juiz fixará um valor provisório até que o processo seja julgado em definitivo.

“A ação revisional visa somente revisar o valor do aluguel e ajustar à realidade, também não serve para dispensar cobrança de multa em caso de quebra de contrato por parte do inquilino que decide sair do imóvel de forma antecipada. O fundamento para a ação revisional não é a redução de renda do locatário, isso não tem relevância neste caso. O fundamento único é o valor real de mercado da locação comparado ao que está sendo pedido pelo proprietário”, diz.

Veja, abaixo, dez dicas do especialista para negociar o seu aluguel.

1. Antes de chegar a data do reajuste, converse com o proprietário e proponha um outro índice de inflação, como IPCA, por exemplo;

2. Reúna documentos que comprovem queda na renda;

3. Faça uma pesquisa sobre imóveis com mesmo perfil que estejam mais baratos para mostrar ao locador;

4. Troque o valor reduzido do aluguel por alguma benfeitoria no imóvel;

5. Sugira parcelar o aumento do aluguel por alguns meses até ter fôlego para pagar;

6. Argumente sobre a quantidade de imóveis vazios por causa da pandemia;

7. procure mostrar ao proprietário melhorias que tenha feito no imóvel para mostrar que zela pelo bem;

8. Qualquer alteração deve constar em contrato;

9. Caso não haja alternativa e tenha que deixar o imóvel, negocie o não pagamento da multa por sair antes do término do contrato;

10. Ação revisional pode ser uma alternativa, mas nem sempre o custo compensa.