Reformou o apartamento e o preço do aluguel subiu? Conheça a boa-fé objetiva
Tapai Advogados | Em 13 de setembro de 2023
Inquilinos precisam estar atentos à lei geral das locações para evitar prejuízos e eventual quebra de contrato
Obras em imóveis residenciais podem trazer uma série de inconvenientes para os moradores até serem efetivamente concluídas. Além de possíveis atrasos, barulho e sujeira, as reformas podem causar ainda mais transtornos se forem feitas em imóveis alugados e sem consentimento do proprietário.
O assunto ficou em alta nesta terça-feira (5), depois que influenciadora Dora Figueiredo publicou uma série de vídeos nas redes sociais com o relato de que terá que devolver um apartamento completamente reformado durante a pandemia.
Segundo Dora, a ideia era comprar o apartamento em algum momento, mas o valor do aluguel aumentou e ela terá que deixar o imóvel.
Advogados imobiliários alertam que é preciso estar atento à lei geral das locações, que estabelece regras diferentes para cada tipo de reforma, para evitar prejuízos e eventual quebra de contrato. Veja abaixo.
Obras necessárias
Reparos estruturais em imóveis são de responsabilidade do proprietário, segundo a lei. As chamadas “benfeitorias necessárias” podem ser reparos na instalação elétrica, na rede hidráulica e de esgoto, trocas de telhado ou infiltrações.
Nestes casos, o locatário deve ser ressarcido pelo proprietário. Cabe ao locador avisar assim que possível sobre a necessidade da reforma, ainda que não seja obrigatório um aval do proprietário para fazê-las.
Obras úteis
São instalações de grades, telas de proteção ou janelas de proteção acústica, por exemplo. Obras que agregam valor e utilidade ao imóvel, mas não são necessárias para habitá-lo.
Elas podem ser ressarcidas, mas apenas se houver um acordo. Nesse caso, também é necessária a autorização do proprietário.
Obras voluptuárias
Também chamadas de benfeitorias voluntárias, elas têm como finalidade deixar o imóvel mais agradável para o morador. É o caso de pinturas nas paredes, rebaixamento de tetos, instalação de banheiras de hidromassagem e até construção de piscina.
Essas obras, geralmente, não são indenizáveis pelo proprietário e precisam obrigatoria
“A obra voluptuária traz embelezamento, melhorias, mas normalmente não é indenizável em caso de locação. Pintura, box e o que mais ela instalar e não estiver no contrato, perdeu. A reforma é por conta e risco”.
Na saída do inquilino, a benfeitoria pode ficar como está ou ele pode ter que fazer uma nova reforma para entregar o apartamento da mesma forma que alugou. Isso vai depender dos termos do contrato de locação e de um acerto com o proprietário do imóvel.
O proprietário pode aumentar o aluguel ou pedir o imóvel de volta?
Depende. Enquanto o contrato estiver vigente, é obrigatório manter os termos contratuais e a locação pelo preço original. O inquilino precisa estar atento no que diz respeito ao consentimento das reformas sob risco de haver uma quebra de contrato.
Já a partir do momento em que o contrato vence, o proprietário pode pedir o imóvel de volta ou reajustar o preço do aluguel. A influenciadora alega que o valor do aluguel do apartamento de 35m² subiu em função das melhorias feitas por ela.
“Não dá para dizer que não vai pagar a mais porque o imóvel melhorou pelo que a pessoa investiu. Se o contrato tiver vencido, o proprietário pode pedir de volta sem nenhuma justificativa”, diz Tapai.
Princípio da boa-fé
O diretor jurídico da Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis (Abadi), Roberto Bigler, concorda que pela “letra fria da lei” toda e qualquer benfeitoria pode não ser indenizada se assim determinar o contrato.
Mas ele ressalta que o judiciário tem reconhecido casos de “boa-fé objetiva” — em que o locador agiu de boa-fé e foi surpreendido por uma decisão do proprietário, por exemplo —, e que já há decisões que permitem ao inquilino permanecer no imóvel até que o valor total dos investimentos seja abatido.
“É o que a gente chama de retenção por benfeitorias. Isso não é simples, envolve uma construção e uma análise probatória ampla, mas é possível”, diz.
O especialista afirma que também é possível buscar uma ação indenizatória na Justiça se houver comprovantes de que os reparos foram comunicados ao proprietário e à administradora do imóvel.
“Mas tudo isso vai depender do conjunto probatório. Mensagens de Whatsapp, e-mail, cartas e até eventualmente uma prova testemunhal podem ser válidos para a Justiça”, afirma Bigler.
O valor da indenização vai variar de acordo com os comprovantes de gastos com reformas, pinturas e melhorias. Ela também pode ser calculada por um perito judicial, que vai chegar a um valor estimado a ser reembolsado na ação indenizatória.
Dicas para reformar um imóvel alugado sem dor de cabeça
- Não fazer acordos “de boca”. O ideal é estabelecer as melhorias e compensações no contrato de locação;
- As melhorias e os descontos previstos podem ser incluídos na cláusula que fala sobre o estado de conservação e limpeza do imóvel, por exemplo;
- Estar atento aos detalhes da vistoria antes de assinar o contrato;
- Não fazer alteração no imóvel sem consultar o proprietário ou administrador do imóvel;
- Caso a locação já esteja em andamento, o ideal é fazer um aditivo do contrato;
- Se não for possível, o mais importante é deixar tudo registrado;
- Trocas de e-mail e mensagens de aplicativos como WhatsApp são reconhecidas pela Justiça desde que sejam claras e contenham o aceite do proprietário ou administrador
