Pré-venda de imóveis na planta
Tapai Advogados | Em 18 de março de 2014
Estadão
18/03/2014
Onde hoje se situa um deck de observação para o chamativo estande de vendas do empreendimento Attitude Home & Office, da incorporadora Esser, há menos de um mês havia um caixote cinzento e sem glamour construído para abrigar os corretores de imóveis que serão responsáveis pela comercialização do produto após o lançamento.
O antigo quartel-general dos vendedores, utilizado quando o estande ainda nem havia sido levantado, mal conseguia acomodá-los, pela restrição de tamanho do espaço. Dentro dele, protegidos do sol, alguns ocupavam um conjunto de pequenas mesas, atendendo potenciais compradores. Fora, muitos enchiam as calçadas, falando alto e com celulares apertando as orelhas, na tentativa de atrair interessados para a futura atividade imobiliária sobre o terreno, localizado na Barra Funda.
Essa movimentação prévia talvez até tenha surpreendido algumas pessoas da vizinhança – afinal, pouco havia para se mostrar no local, além de alguns folders promocionais –, mas ela é uma prática tradicional no mercado imobiliário, batizada de “pirata”.
De maneira resumida, trata-se da seguinte situação: antecipando-se às possibilidades do mercado, os corretores promovem projetos na fase final de aprovação pelos órgãos públicos – ou, em outras palavras, divulgam promessas de projeto próximas, em tese, do real.
De acordo com as incorporadoras, o momento do pirata serve fundamentalmente para que as empresas sintam a receptividade dos potenciais compradores em relação às propostas. Nesse momento, os vendedores realizariam apenas um pré-cadastro de clientes e uma rápida apresentação do empreendimento, sem detalhes de metragens ou diferenciais. “Os corretores não são autorizados a passar informações preliminares”, garante o gerente de incorporação da Esser, Tércio Santos.
A Lei das Incorporações (4.591/64) permite que a venda efetiva de um empreendimento na planta – ou seja, de um plano de execução – somente ocorra depois do devido registro da incorporação em um cartório de imóveis. Esse registro, sim, é a prova de que todas as licenças necessárias para o edifício foram obtidas pelo incorporador.
Até que o lançamento ocorra, nenhum tipo ação que possa caracterizar comprometimento de compra e venda, como reservas e sinais em dinheiro, é permitida, de acordo com o presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo (Creci-SP), José Augusto Viana Neto. A ocorrência de infrações por parte dos vendedores deve ser informada à entidade e pode causar até a perda do registro do profissional, de acordo com ele.
A publicidade antecipada também é restrita. “Os panfletos nem poderiam ser veiculados porque, pela legislação, toda publicidade tem de ter o registro de incorporação”, diz o advogado especialista em direito imobiliário Marcelo Tapai, que representa os consumidores em processos contra as empresas. “Se fizerem alguma divulgação, elas têm de deixar claro que o que está exposto é uma ideia, e não podem fazer o consumidor acreditar que o empreendimento vai ser exatamente daquele jeito.”
A diretora geral de atendimento da imobiliária Lopes, Mirella Parpinelli, diz que todos os materiais de divulgação utilizados na fase de pirata contêm os avisos de “breve lançamento”, “material preliminar” e “sujeito a alteração”. “É um papel de frente e verso, mostrando a metragem aproximada ou só o programa. E, no primeiro momento, ele não tem imagem”, conta.
Segundo ela, a fase preliminar à aprovação dos projetos serve para que os clientes iniciem um relacionamento com os produtos e amadureçam as intenções de compra. “É como se fosse um namoro antes da aquisição, que é o casamento.”
O vice-presidente comercial da imobiliária Abyara Brasil Brokers, Bruno Vivanco, explica que a abertura de informações aos potenciais compradores ocorre de acordo com a obtenção de licenças. “Com os projetos em aprovação, os corretores fazem mais um trabalho de rua, normalmente nos arredores do terreno, com um material prévio. Na abertura do estande, chamamos as pessoas para um evento e, quando o projeto é finalmente aprovado, já podemos mostrar as plantas.”
Para obterem autorização para construir os estandes de venda, os incorporadores devem protocolar pedido de Alvará de Instalação na Prefeitura de São Paulo (PMSP), respeitando o Código de Obras e Edificações. Para a abertura do espaço, o projeto do empreendimento a ser executado tem de contar também com o Alvará de Aprovação de Edificação Nova.
“Os representantes do setor imobiliário procuraram a PMSP para pedir essa desvinculação, que está sendo estudada na Secretaria Municipal de Licenciamento (SEL). Trata-se de mais uma medida para desburocratizar e eliminar as etapas do processo de licenciamento”, manifestou-se em nota a SEL.
