O que fazer em caso de falência da construtora?

Portal Exame

24/04/2014

Um dos principais temores de quem compra um imóvel na planta é a possibilidade de a construtora falir e deixar os compradores a ver navios. Mas há algumas verificações básicas que o consumidor pode fazer para minimizar os danos caso isso ocorra.

“A compra de um imóvel na planta sempre envolve risco. O consumidor de fato não está comprando algo, ele está comprando a promessa de compra e venda. Ele acredita nas promessas e propostas da construtora, com base em seu histórico”, diz Marcelo Tapai, advogado especializado em direito imobiliário.

O patrimônio de afetação

A primeira coisa é verificar se a incorporadora trabalha sob o chamado regime de afetação patrimonial. Se o empreendimento fizer parte do chamado patrimônio de afetação, significa que seu patrimônio está destacado do patrimônio geral da incorporadora.

Assim, caso a incorporadora vá à falência, os imóveis comprados naquele empreendimento ainda na planta não serão atingidos pela quebra. Por não fazer parte do patrimônio da incorporadora, o empreendimento não pode ser penhorado pelos credores dela.

Caso a incorporadora quebre, portanto, os compradores têm o direito de se reunirem para decidir se liquidam o patrimônio de afetação – por exemplo, vendendo a propriedade e dividindo os recursos – ou se prosseguem com as obras, com outra incorporadora.

“Isso não é uma garantia absoluta de que o comprador não vai ter qualquer tipo de prejuízo, pois é possível que ele tenha que pagar um pouco mais do que o previsto inicialmente. Mas pelo menos ele reduz o prejuízo, pois não corre o risco de perder tudo”, diz Tapai.

O regime de patrimônio de afetação, embora comumente adotado pelas incorporadoras, não é obrigatório. Segundo Tapai, é possível atestar sua existência no cartório de registro de imóveis.

E se não houver patrimônio de afetação?

Se porventura o empreendimento não contar com essa proteção ao consumidor, então há risco de os compradores perderem tudo o que pagaram e ainda ficarem sem o imóvel caso a incorporadora quebre.

“O processo pode ser muito mais longo, penoso e sem garantia de bons resultados para os compradores”, explica Tapai.

Quando não há patrimônio de afetação, os compradores podem averbar na matrícula do imóvel a promessa de compra e venda.

Não se trata de uma garantia tão forte quanto o patrimônio de afetação, mas pelo menos é uma maneira de tentar comprovar um direito real de propriedade.

“Ter essa averbação pode mostrar um direito maior de preferência do comprador, mas isso também depende da interpretação do juiz”, diz Tapai.

Essa averbação também é interessante porque protege o consumidor contra fraudes – como a tentativa de a incorporadora tentar vender o mesmo imóvel para mais de um comprador.

Outros cuidados

Tapai orienta ainda que os compradores de imóveis na planta sempre acompanhem de perto e pessoalmente a evolução das obras, não apenas pelo site da incorporadora. “Se a obra ficar parada por mais de 30 dias, o juiz já pode permitir a troca do incorporador”, diz o advogado.

Pesquisar bastante sobre a construtora antes de fechar negócio também é aconselhável, inclusive seu histórico de reclamações no Procon.

“Comprar de uma empresa sólida, com histórico tranquilo é um bom começo. Pode ser arriscado comprar de uma incorporadora que fez poucos empreendimentos e teve problema em todos eles, ainda que haja patrimônio de afetação”, orienta.

Outra dica é procurar saber se outras obras da mesma incorporadora também estão paradas, para tomar providências antes que a situação piore.