Marco Legal das Garantias foca nos interesses das instituições financeiras
Marcelo Tapai | Em 9 de outubro de 2023
Proposta aprovada na Câmara regulamenta empréstimos em instituições financeiras e os bens dados como garantia em caso da não quitação da dívida.
A Câmara dos Deputados aprovou nesta terça-feira (3) várias emendas do Senado ao projeto de lei (PL) que reformula regras sobra a garantia dada em empréstimos, como hipoteca ou alienação fiduciária de imóveis, conhecido como Marco Legal das Garantias.
Segundo especialistas consultados pela CNN, essa nova legislação visa garantir exclusivamente os interesses do credor, em geral, os bancos.
“Permitir que um mesmo imóvel seja a garantia de mais de uma dívida pode causar uma situação de insolvência. Se o sujeito já não consegue pagar um empréstimo e pega outro para isso, a tendência é que a dívida se torne mais impagável”, avalia Marcelo Tapai, especialista em direito imobiliário e sócio do Tapai Advogados.
Segundo ele, isso é uma vantagem para as instituições financeiras, pois concedem mais empréstimos e lucram com juros e penalidades da inadimplência.
Na visão de Olivar Lorena Vitale, advogado e sócio fundador do VBD Advogados, a proposta atinge, principalmente, os entes financiadores, instituições financeiras e o cidadão em geral, que podem se valer de bens e imóveis para capitar financiamento dando esses bens em garantia.
“O governo estima que há trilhões de reais que estão ‘presos’ em imóveis por conta de antigas garantias concedidas, não renovadas quando passíveis de renovação, ou imóveis que podem ser dados em garantias de forma muito mais céleres e fácil”, pontua.
Para Vitale, a aprovação do projeto é importante como novo Marco Legal das Garantias, uma vez que, quando entrar em vigo, terá o refil da alienação fiduciária, refil da hipoteca, a execução da hipoteca extrajudicial e outras formas que trazem facilidades na concessão de crédito imobiliário.
Porém, Tapai não acredita que as taxas de juros baixem e aumente a oferta ou concorrência. “O que vai aumentar é somente a garantia dos bancos”, diz.
Cartórios
Segundo consta no texto aprovado, esse serviço faria a gestão dessas garantias e de seu risco, o registro nos cartórios no caso dos bens imóveis, a avaliação das garantias reais e pessoais, a venda dos bens se a dívida for executada e outros serviços.
Por outro lado, uma das emendas cria a possibilidade de uso de medidas extrajudiciais para recuperar crédito por meio de cartórios, permitindo ao credor fazer proposta de desconto por intermédio de tabelionatos de protesto.
Com comunicação por carta simples, correio eletrônico ou aplicativo de mensagem instantânea, o tabelião informará ao devedor sobre a proposta, que pode prever prazo de até 30 dias para aceite. Se o devedor não aceitar, o comunicado será convertido em indicação para protesto.
Tapai contesta essa emenda. Segundo ele, o fortalecimento dos cartórios é um ponto a ser pensado.
“Negociar dívidas e intermediar esse acordo, seria até interessante, mas não se sabe quanto isso custará. Taxas cartorárias costumam ser altas, além de ser um elemento de burocratização”.
O texto aprovado prevê que, se esse tipo de negociação extrajudicial tiver sucesso, os emolumentos cartoriais serão pagos sobre o valor efetivamente quitado.
Em prazos de 31 a 120 dias, contados do vencimento do título ou documento de dívida, o credor deverá antecipar a taxa devida à central nacional de serviços eletrônicos compartilhados pelos serviços prestados. Se a negociação ocorrer após 120 dias, todos os emolumentos e demais despesas devem ser pagas antecipadamente pelo credor.
WhatsApp
Outra mudança aprovada permite ao tabelião de protesto de qualquer tipo de dívida não paga enviar intimação para o devedor por meio de aplicativos de mensagem instantânea — Whatsapp, por exemplo.
Esse é outro ponto questionado pelos especialistas. Tapai diz que a questão de simples notificação do cartório por WhatsApp pode ser extremamente perigosa.
“Como saber se aquela mensagem que consta como lida realmente o foi ou apenas foi clicada sem atenção. Além disso, com o incontável número de golpes que existem diariamente por WhatsApp, como saber se uma mensagem do cartório é séria e, como saber se devo abrir algum anexo. Muitas pessoas, com toda a razão, costumam bloquear esses números sem ao menos ler a mensagem”, contesta o advogado.
Para ele, a intimação pessoal, por meio formal e confiável, deveria continuar sendo a regra.
