Falta de escritura atinge mais de 40 milhões de imóveis; veja o que fazer
Tapai Advogados | Em 19 de julho de 2023
Cerca de 60% das unidades habitacionais estão irregulares; proprietário pode ter multa e até perder o bem.
Cerca de 60% dos imóveis no Brasil apresentam algum tipo de irregularidade. A mais comum é a falta de escritura, segundo o Ministério da Integração e do Desenvolvimento Regional.Sem o documento, o proprietário tem dificuldades em adquirir financiamento imobiliário, assegurar a veracidade de informações para inventários e testamentos e vender, transferir ou alugar o bem.
“São mais de 40 milhões de domicílios urbanos sem escritura e não estamos falando só de periferia. O desafio vai muito além, já que a informalidade não distingue classes sociais, avançando desde favelas a condomínios de luxo“, afirma o advogado e professor de direito imobiliário Marcos Salomão.
Um imóvel é considerado irregular quando não possui registro ou cujo registro ainda não foi atualizado de acordo com sua situação real, seja em relação à área ou aos proprietários, por exemplo. A Lei de Registros Públicos determina que tudo referente a uma propriedade —como divisão de lotes, quantidade dos cômodos, doação, partilha de bens e penhora— deve ser informado em sua matrícula.
Em São Paulo, a prefeitura ampliou o prazo para a regularização de imóveis construídos até julho de 2014. O governo municipal espera regularizar 750 mil imóveis até 31 de dezembro deste ano. Saiba mais sobre regularização neste link.
“Um dos grandes problemas de comprar um imóvel usado é com relação ao que está descrito na matrícula e o que existe na realidade. É muito comum o ‘puxadinho’. E, quando o proprietário vai vender a casa, o banco precisa fazer a medição do imóvel e vai constatar que a área construída é diferente da matrícula e não vai dar o financiamento”, afirma o advogado Marcelo Tapai.
Em casos como este, além de não conseguir vender o imóvel, o proprietário pode ter que arcar com uma multa estabelecida no contrato de compra e venda e o valor da corretagem.
Outra situação frequente, segundo Salomão, é a venda de um imóvel pelo chamado contrato de gaveta, documento que é redigido e assinado pelas partes em comum acordo, sem a intervenção de um órgão público oficial e o reconhecimento jurídico.
Para que o documento tenha validade de fato, a lei exige a formalização por meio de uma escritura pública. Porém, em muitos contratos do tipo, o vendedor não é o real proprietário daquele bem, porque também o adquiriu por um contrato de gaveta.
“As pessoas vão seguindo na informalidade, na ilegalidade, muitas por desinformação ou por não saber como resolver a burocracia”, diz.
QUAIS OS RISCOS DA FALTA DE REGULARIZAÇÃO DO IMÓVEL?
Quem está em um imóvel sem escritura enfrenta o risco de ter que arcar com os custos de um processo de regularização, de perder todo o seu investimento e até mesmo de abrir mão do bem.
“O primeiro risco é em relação aos credores do proprietário, em nome de quem o imóvel está registrado, que poderão, por meio de uma ação judicial, gravar o imóvel com uma penhora, e até mesmo levá-lo a leilão”, afirma o advogado Daniel Frederighi.
Outro risco, segundo o especialista, é ter o nome de outra pessoa na matrícula do imóvel. “Essa pessoa poderá dispor do bem livremente, e até mesmo vendê-lo.”
Segundo Olivar Vitale Junior, sócio fundador do VBD Advogados, os casos comuns e que ocorrem em cidades mais populosas são de loteamentos sem prévia aprovação, favelas em morros e moradias à beira de áreas de preservação permanente, como rios e represas.
Proprietários e futuros donos de imóvel devem estar atentos à legalidade do processo de compra e venda, com uma minuciosa verificação da documentação da unidade junto aos órgãos competentes.
COMO RESOLVER AS IRREGULARIDADES MAIS COMUNS NA JUSTIÇA
IMÓVEL COM ESCRITURA E SEM REGISTRO
- A escritura do imóvel é o documento público oficial que valida o acordo entre vendedor e comprador. É o primeiro passo após a assinatura do contrato e apenas oficializa a transferência do imóvel
- O registro é a comprovação da propriedade do imóvel
- Após a assinatura da escritura ou do contrato de financiamento, é necessário encaminhar o documento ao cartório de Registro de Imóveis competente para a que a transferência de propriedade seja registrada na matrícula do imóvel
- Sem o registro o proprietário é somente possuidor e não pode vender, alienar, alugar, doar nem dar o bem como garantia de crédito legalmente
- Cada imóvel pertence a um cartório específico
- É preciso pagar o ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis) e registrar a escritura no cartório de imóveis correspondente à cidade
- O custo do ITBI varia entre 2% e 3% do valor especificado no contrato de financiamento ou na escritura pública do imóvel
- Para registrar o bem também é preciso quitar quaisquer dívidas com IPTU (Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana) que o imóvel possuir
IMÓVEL SEM ESCRITURA
Se o proprietário não tiver a escritura, geralmente por ter comprado o imóvel por meio de um contrato de gaveta, há duas possibilidades de regularização:
- Solicitar ao vendedor a transferência da escritura para o nome do atual proprietário e registrar a operação em cartório. O imóvel não pode ter nenhuma pendência com impostos ou na construção
- Entrar com processo para usucapião. O pedido pode ser judicial ou extrajudicial, desde que o atual proprietário tenha a posse inconteste e ininterrupta do imóvel
CONSTRUÇÃO SEM HABITE-SE
- Quando a construção do imóvel não recebe o aval da prefeitura, o bem é considerado irregular e não pode ser negociado legalmente
- Pode ocorrer de toda construção estar irregular ou apenas parte dela. Por exemplo, a reforma de um quarto para virar lavanderia ou a construção de outro imóvel no fundo do terreno
- Para regularizar é preciso contratar um engenheiro ou arquiteto que faça as adaptações de acordo com normas da prefeitura
- A prefeitura irá vistoriar a construção e emitir o certificado de conclusão de obra se tudo estiver correto para a averbação da construção junto à matricula no cartório de registro de imóveis
- Se a construção (toda ou parte dela) estiver além do permitido ou em desacordo com alguma norma municipal ou ambiental, o proprietário pode ser multado ou até ter que demolir parte da unidade habitacional
