Entenda o que é hipoteca e como funciona no Brasil

O que é hipoteca?

A hipoteca é uma linha de crédito muito popular nos EUA. Consiste em colocar um imóvel como garantia para conseguir um empréstimo com juros baixos e prazos longos. No Brasil, a hipoteca deixou de ser oferecida pelas instituições financeiras, pois enfrentavam barreiras legais que tornavam a operação ineficiente.

A solução foi migrar para o empréstimo com garantia de imóveis que conta com o recurso da alienação fiduciária. A diferença se dá pelo tipo de contrato estabelecido entre a instituição financeira e o cliente.

Desde então, o empréstimo com garantia não pára de crescer no Brasil, pois é uma opção muito mais barata que os empréstimos tradicionais. Especialistas do setor, consultados pela Creditas, falam de um mercado que movimenta anualmente entre R$ 2 bilhões e R$ 4 bilhões.

Apesar de ser cada vez mais conhecido entre os brasileiros, o empréstimo com garantia ainda é confundido com a hipoteca. Isso acontece porque nessas duas modalidades o devedor coloca o seu imóvel como garantia na operação de crédito.

Como funciona a hipoteca

Quando o devedor hipoteca um imóvel para conseguir crédito, essa propriedade continua no seu nome. Isso poderia dificultar uma retomada do bem pela instituição financeira, em caso de não pagamento da dívida.

Quando for inevitável essa cobrança e o banco precisar reaver o imóvel, os procedimentos deverão ser feitos de forma judicial e, considerando a imprevisibilidade do Poder Judiciário no Brasil, o processo pode levar anos até que se recupere o prejuízo.

Além disso, a Lei nº 10.406/2002, Art. 1.475, permite que o proprietário negocie o imóvel com outra pessoa ou instituição financeira, mesmo que o bem esteja hipotecado. Se isso ocorrer, o crédito hipotecário expira e o devedor deve quitar o empréstimo à vista. Mesmo assim, a prática gera insegurança aos credores.

Alienação fiduciária ou empréstimo com garantia de imóvel

Nesse caso, o dono transfere a propriedade fiduciária do imóvel para a instituição financeira até o término do contrato. O proprietário continua morando na residência e o bem continua no nome dele, mas na matrícula do imóvel consta a alienação fiduciária. Portanto, a instituição tem a posse indireta do bem e o proprietário continua com a posse direta, ou seja, usufruindo do imóvel.

Isso é feito com o intuito de tornar o processo de retomada mais simples. Com a vantagem de ser extrajudicial e realizado inteiramente através do Cartório de Registro de Imóveis. Esse método garante mais segurança aos bancos e por isso o cliente consegue taxas menores.

Para o advogado especialista em direito imobiliário, Marcelo Tapai, a diferença entre as duas operações é bastante significativa. “O instituto da alienação fiduciária foi criado com o objetivo de dar maior garantia às instituições financeiras e, com isso, uma maior liberação de crédito para o financiamento de imóveis. Enquanto na garantia hipotecária é necessária uma ação judicial para a formalização da dívida e criação do título executivo, na alienação dispensa-se qualquer processo judicial. Tudo é feito de forma extrajudicial, em curtíssimo espaço de tempo e sem defesa para o devedor”, afirma. Na prática, o processo de retomada e venda da propriedade por parte de uma instituição leva de 120 a 180 dias.

Outro fator que dificulta a compreensão é que muitas pessoas confundam o modelo brasileiro de hipoteca com a definição americana.

Como funciona a hipoteca nos Estados Unidos

Nos Estados Unidos, a hipoteca (ou mortgage) é mais semelhante ao que nós conhecemos por financiamento imobiliário, pois é usada para comprar o primeiro imóvel. Quando o proprietário do imóvel o adquiriu via hipoteca e utiliza seu bem como garantia para outro empréstimo, é chamado de segunda hipoteca, home equity ou second mortgage.

Esse modelo ficou muito popular por oferecer um prazo de pagamento mais longo e por possibilitar um aporte maior de crédito, já que o cliente dá uma pequena entrada e parcela o restante do valor em até 30 anos.

O procedimento é bastante comum para os norte-americanos. O credor empresta dinheiro em troca do título de propriedade do devedor como garantia da operação. Esse título é um documento que possa formalizar a negociação e aquisição de uma propriedade. Em tempo, a crise financeira de 2008, inclusive, estourou por causa da indústria hipotecária americana. Isso aconteceu precisamente porque as instituições relaxaram os critérios de concessão e passaram a emprestar dinheiro para quem não podia pagar.

Ainda assim, nos EUA, o setor de hipotecas é muito forte e por ser um dos principais setores financeiros do país, conta com diversos programas de incentivo do governo. Com mais de 8,6 trilhões de dólares emprestados, as hipotecas representaram 67,8% do crédito para pessoa física nos Estados Unidos no primeiro trimestre de 2017.

Resumo: diferença entre hipoteca e alienação fiduciária

Ambos os casos são formas que os bancos utilizam para realizar a operação de refinanciamento imobiliário. Com a alienação fiduciária, porém, o credor tem mais facilidade de tomar o bem, sem precisar entrar com recursos judiciais. Isso se traduz em menos risco de prejuízo para os credores. Exatamente por isso, a hipoteca deixou de ser praticada no Brasil e foi substituída pelo empréstimo com garantia de imóvel com alienação fiduciária.

Essa facilidade não torna esse processo de alienação pior para os devedores, já que o menor risco de prejuízo é repassado para a operação, resultando em menores taxas de juros no empréstimo, além de um limite de crédito maior. Basicamente, quanto menores são os riscos da instituição financeira, maiores serão as vantagens para os clientes.