Como usar o FGTS para comprar um imóvel

O dinheiro do FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço) só pode ser retirado pelo trabalhador em casos específicos, como após demissão sem justa causa ediagnóstico de câncer. Outro uso comum e permitido do dinheiro é a compra de imóveis. No entanto, como não é em todas as situações que o fundo pode ser usado para adquirir casas ou apartamentos, o assunto gera confusão entre os compradores. Com a ajuda de Marcelo Tapai, da Tapai Advogados, e de Henrique José Santana, gerente nacional de FGTS da Caixa, reunimos regras e dicas para você se planejar adequadamente.

O que é o FGTS?
Primeiro, vale esclarecer de onde vem esse dinheiro. Todo trabalhador contratado pelo regime CLT tem o equivalente a 8% de seu salário depositado em uma conta vinculada ao FGTS. Quem faz o depósito é o empregador. Claro que é um benefício para os funcionários. O problema é que o dinheiro nessa conta rende menos que a poupança e, nos últimos anos, menos do que a inflação – ou seja, perde valor. Por isso, os especialistas costumam recomendar a retirada do dinheiro sempre que possível.

Em que situação eu posso comprar um imóvel com o FGTS?
O comprador precisa atender aos seguintes requisitos:

– Ter pelo menos três anos de trabalho sob o regime do FGTS, consecutivos ou não

– Não ter outro financiamento no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) em qualquer parte do país

– Não possuir um imóvel residencial na cidade ou região metropolitana onde trabalha, na cidade onde mora e na cidade onde pretende comprar o novo imóvel

–  Morar há mais de um ano ou trabalhar na cidade onde está o imóvel que pretende adquirir. São aceitos também imóveis na região metropolitana e em municípios vizinhos

Que tipo de imóvel é possível comprar?
O imóvel precisa estar dentro das regras do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), ou seja, deve custar no máximo R$ 750 mil caso o comprador esteja nos estados de Minas Gerais, São Paulo, Rio de Janeiro e Distrito Federal. Nos outros locais, o valor máximo é de R$ 650 mil. Vale lembrar que esse teto é redefinido periodicamente. O valor do imóvel é determinado por um engenheiro ou arquiteto enviado pelo agente financeiro para realizar uma avaliação. Outra regra é que o imóvel a ser adquirido não pode ter sido comprado com FGTS por outra pessoa há menos de três anos.

Posso usar meu FGTS para comprar um imóvel em nome de outra pessoa?
Não. O dono do FGTS precisa ser o proprietário do imóvel.

E se eu tiver herdado um imóvel?
Se esse imóvel estiver localizado na região onde você mora ou trabalha, impede a compra de outro imóvel com o dinheiro do fundo.

E quando há mais de um comprador?
Até duas pessoas podem usar seus saldos do FGTS para a compra de um único imóvel. Nesse caso, o imóvel precisa estar no nome dos dois compradores. Ambos precisam atender às exigências que já listamos. Há só uma exceção: se o segundo comprador for a esposa ou o marido, ele não necessariamente precisa morar ou trabalhar no local onde está o imóvel. 

Caso os dois compradores não sejam cônjuges, nem parente próximos, além de ambos atenderem as exigências é preciso comprovar que eles vão morar no local.

Preciso ir à Caixa Econômica Federal para pedir a liberação do meu FGTS?
Não. A operação é realizada por instituições financeiras que integram o SFH. Os grandes bancos, por exemplo, podem liberar o dinheiro da conta do FGTS.

Quanto tempo demora para liberar o dinheiro?
Depende do agente financeiro e, principalmente, se você vai precisar de financiamento além do dinheiro do FGTS para pagar o imóvel. Após apresentação de toda documentação, a instituição analisa o mérito da operação e solicita o saque da conta do FGTS do comprador. Para quem pede financiamento, o processo pode demorar um pouco mais.

Posso usar o FGTS e financiar o imóvel ao mesmo tempo?
Sim, desde que o valor do imóvel esteja dentro das regras do SFH. É possível usar o saldo na conta do FGTS para pagar uma parcela inicial e quitar o restante por meio de um financiamento.

Posso usar o FGTS para pagar o financiamento posteriormente?
Sim. A cada dois anos, é possível usar o saldo do FGTS para abater parte do financiamento.

É preciso pagar alguma taxa para a liberação do FGTS?
Depende. No caso da compra de um imóvel com o FGTS sem financiamento, os agentes financeiros podem cobrar uma tarifa de até 0,32% do valor máximo de avaliação de imóvel. Quando o comprador pede financiamento, não há previsão de cobrança de tarifa. Os bancos, no entanto, podem cobrar uma taxa pela avaliação do imóvel.

O que acontece caso eu compre um imóvel na planta?
Atenção. Esse é um dos deslizes mais comuns no momento de usar o FGTS. O saldo do fundo só pode ser usado depois que o imóvel fica pronto e, nesse período, a valorização pode fazer com que o valor ultrapasse o limite de R$ 750 mil. Por exemplo, se você compra um apartamento na planta hoje por R$ 700 mil, daqui a dois anos, quando ele for entregue, pode estar valendo R$ 800 mil. E é o segundo valor que vale para a liberação do FGTS. “O FGTS só é liberado quando o imóvel tem condições de ser vendido, quando está pronto. O que vale é o valor do imóvel no momento da transferência da propriedade”, explica Tapai.

Quantas vezes posso usar o FGTS para comprar um imóvel?
Não há um limite, desde que o comprador e o imóvel estejam em situação dentro das regras já mencionadas.

Quais são os documentos necessários para a liberação do FGTS?
Carteira de identidade, declaração do Imposto de Renda (para comprovar que o comprador não possui imóvel ou financiamento que impeça a utilização do FGTS) e outros documentos que comprovem que a pessoa está dentro dos requisitos, como carteira de trabalho e comprovante de residência. Os agentes financeiros orientam sobre os documentos quando há uma solicitação para a liberação do FGTS.