Como funciona a compra de imóvel na planta

Money Guru

16/04/2014

Imóvel na planta como um bom negócio é coisa do passado. Um passado de menos de uma década, mais precisamente antes da crise financeira global de 2008. Com o medo dos danos que o sistema poderia sofrer, o governo intensificou os incentivos para a construção civil e para os consumidores.

A notícia foi boa por um lado, porque permitiu que muitas pessoas que não tinham acesso ao crédito pudessem comprar um imóvel. O lado negativo é que essa facilidade também chegou para as construtoras e tirou algumas vantagens dos compradores. “Antigamente, quando as empresas tinham mais dificuldade de conseguir crédito nos bancos para financiar suas obras, os descontos eram mais generosos [para imóveis comprados na planta]. Nos últimos anos, com o crédito fácil para as construtoras e incorporadoras, as vantagens diminuíram”, conta Leandro Ávila, especialista em mercado imobiliário e autor do Livro Negro dos Imóveis (obra independente disponível em formato digital).

As vantagens já foram tão interessantes, incluindo bons descontos no valor dos apartamentos, que o marketing das construtoras conseguiu manter a imagem de ‘bom moço’ desse tipo de aquisição imobiliária. Poderíamos até dizer que a mamata acabou. Mas não era mamata, era apenas uma troca justa. A construtora pegava o dinheiro do consumidor para a obra e em troca dava vantagens financeiras. Atualmente, apesar de ter mais facilidade ao crédito, ela continua construindo com o dinheiro do cliente, mas se “esqueceu” de repassar benefícios. Há exceções, como em todo o mercado, e para encontrá-las, é preciso entender muito bem como essa venda funciona. Vamos lá. 

A compra na planta

Não há regra. Cada construtora aplica o modelo de negociação que preferir. Mas geralmente isso tem acontecido da seguinte forma:

1) Comprar um imóvel na planta é financiar a construção. Então você terá de dar uma entrada para as obras, com porcentagem que varia de acordo com a construtora. Uma parte dela geralmente é paga à vista (chamada de sinal) e a outra é dividida durante a construção, geralmente em parcelas de 36 meses. O restante do valor do imóvel pode ser financiado quando o apartamento estiver pronto, mas também é possível negociá-lo no fechamento do contrato. Firmar o financiamento no momento da compra na planta costuma ser vantajoso – entenda melhor em “Congelamento de financiamento”.

As empresas geralmente fazem parcerias com bancos específicos para oferecer o financiamento e quando o consumidor opta por outra instituição bancária, muitas delas cobram uma taxa adicional, o que é abusivo. Leia mais mais sobre esse assunto neste link.   

2) As parcelas serão reajustadas pelo INCC (Índice Nacional de Custo da Construção).

E o que é INCC? Um índice de reajuste que incidirá mensalmente sobre o valor de sua parcela. Em 2013, o INCC foi de 8%, ou seja, maior do que a inflação no mesmo período (5,91%). 

O INCC vai encarecer a sua parcela e ao final da construção você terá investido mais do que provavelmente imaginou. Para entender na prática como o INCC funciona, o MoneyGuru pediu à Tapai Advogados para fazer uma simulação de compra na planta de um imóvel de R$ 300 mil.

No final de uma construção de 36 meses (três anos), com uma entrada à vista de R$ 20 mil + 36 parcelas de R$ 1 mil (reajustados mensalmente pelo INCC), você terá desembolsado R$ 61.715,04 durante as obras e ainda estará devendo R$ 308.647,34 (mais do que no início da construção).

Esse valor de R$ 308.647,34 será financiado em um banco – com juros, é claro. A mesma taxa de juros usada para alguém que compra um imóvel pronto (caso a construtora não tiver lhe dado nenhuma vantagem).

Dica  Em vez de parcelar a entrada, aplique o dinheiro em uma renda fixa de curto ou médio prazo, como o título público. Ao final da construção, você poderá dar a entrada à vista, terá ainda uma reserva por conta dos seus investimentos e financiará o restante (assim como o vizinho, que comprou na planta). E o melhor: você poderá ver se não há falhas no imóvel e não correrá os riscos de falta de entrega ou falência da empresa responsável pelo projeto.