Cinco armadilhas que ameaçam quem vai comprar um imóvel na planta

Sair de um stand de vendas com um imóvel comprado na planta pode ser um sonho. Mas, sem os devidos cuidados e atenção, podem surgir surpresas degradáveis na hora de pagar pelo bem ou receber o imóvel. 

“Comprar um imóvel na planta é comprar uma promessa, acreditar que alguém irá construir um imóvel com o dinheiro que você está dando. E, por isso, a desconfiança é a melhor amiga do consumidor”, afirma Marcelo Tapai, advogado especialista em direito imobiliário, do escritório Tapai Advogados.

Para escapar das armadilhas, Tapai recomenda que o consumidor não faça nada por impulso. “Não compre o imóvel na primeira vez que vê-lo. Leve a documentação, o contrato, o memorial descritivo e a planta para casa. É preciso decidir pela compra de forma fria”, diz.

Marco Aurélio Luz, diretor do Associação dos Mutuários de São Paulo (AMSPA), ressalta: “Mesmo que estejam previstas em contrato, situações abusivas são passíveis de discussão na Justiça”.

Veja 5 armadilhas as quais você deve se atentar nos stands de vendas:

1. O reajuste das parcelas

Pense em um imóvel que custa R$ 300 mil. Desse montante, R$ 30 mil serão pagos durante a obra, em 30 parcelas de R$ 1 mil, e o restante do saldo devedor será financiado. 

Acontece que, enquanto o imóvel não é entregue, o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC), incide sobre as parcelas e o saldo devedor. Ou seja, se o INCC mensal for de 0,7%, a segunda parcela será de R$ 1.007 e o saldo devedor, de R$ 270.875,95. Mesmo que o consumidor já tenha pago uma parcela, seu saldo devedor aumentou. 

“O que acontece é que o cliente vai até o stand e se programa para pagar uma parcela de R$ 1 mil e parcelar um saldo devedor de R$ 270 mil. Quando o imóvel é entrege, ele precisa financiar um valor bem maior e, muitas vezes, não consegue arcar com ele”, explica Tapai.

Além disso, segundo Luz, mesmo que o consumidor desista do financiamento, a construtora pode não devolver o montante que já foi pago. “Esses casos acabam indo parar nos tribunais e o comprador pode reembolsar de 85% a 90% do que já pagou”, explica.

Uma solução é pedir para a construtora ou para um contador uma projeção do pagamento.

2. Análise de crédito superficial

Segundo Tapai, muitas vezes, a análise de crédito realizada nos stands de vendas é superficial. 

“Eles perguntam quanto você ganha, mas não perguntam se você tem carro financiado, se tem crédito consignado, entre outras coisas. O mercado é intercomunicado e financiamentos comprometem sua capacidade financeira. É por isso que vemos tantas devoluções de imóveis”, diz.

3. Taxas abusivas

Se não ficar atento, o consumidor pode acabar arcando com uma série de taxas abusivas que estão embutidas nos contratos e no valor do financiamento.

Serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI)

O pagamento, geralmente correspondente a 0,88% do valor do imóvel, é referente aos cuidados da construtora ou da imobiliária com a documentação do comprador e o processo para efetivação do financiamento bancário. 

“É como se você pagasse pelos serviços de um advogado da construtora prestados à você. Mas, se você quer ou precisa de um advogado, você procura um da sua confiança, e não um remunerado pela construtora”, diz Luz.

Corretagem

A taxa de corretagem refere-se aos serviços do corretor ou imobiliária que fizeram a intermediação entre o comprador o vendedor do imóvel. Geralmente, a taxa corresponde a 5% ou 6% do valor do bem.

O debate sobre a legalidade da cobrança tem crescido nos tribunais de justiça estaduais. Para Tapai, a cobrança é ilegal e configura venda casada, já que o corretor está vinculado à construtora e o pagamento é condição para a venda.

Anuência e interveniência

A taxa de anuência é cobrada quando o consumidor decide vender o imóvel financiado, ou seja, transferir o financiamento do imóvel para outra pessoa. Para isso, ele precisa de uma prévia autorização da construtora, o que feriria o Código de Defesa do Consumidor já que a construtora não contribuiu para a venda.

Já a taxa de interveniência é cobrada quando o comprador opta por fazer o financiamento bancário com um banco diferente daquele que financiou a obra para construtora. “É uma cobrança abusiva, já que o consumidor tem total direito de escolher com qual instituição quer fazer o financiamento”, diz Luz.

4. Atenção aos modelos decorados

Segundo Tapai, os modelos decorados geralmente são espelhados, o que pode passar uma falsa sensação de amplitude.

“Quando visitar um modelo decorado, procure saber se aqueles móveis são padrão comercial, e que aqueles não são um sofá encolhido ou uma cama mais curta, por exemplo”, diz o advogado.

Também é preciso ficar atento aos pequenos avisos e placas no apartamento. “Ás vezes você visita um apartamento que tem uma janela linda, mas aí vê o aviso que diz que aquilo não faz parte do imóvel”, explica.

5. Promessas não cumpridas

Não compre um imóvel na planta sem antes ler o memorial descritivo. Lá estará a descrição de intens como as torneiras e o tipo de piso que será entregue com o bem. “É muito comum ler que a torneira, por exemplo, será de tal tipo ou ‘similar’. Isso precisa ser averiguado”, diz Tapai.

Por isso, é importante que o consumidor, quando estiver no stand de vendas, tenha acesso ao memorial descritivo para não se deixar enganar por maquetes ou modelos decorados.

Luz aconselha: quando o imóvel for entregue, leve um engenheiro civil até ele para que, com o memorial descritivo em mãos, ele possa ver se tudo está entregue e em ordem”