Bolha ou boataria imobiliária?

O Brasil não vive uma bolha imobiliária e nem há risco imediato que isso ocorra. Essa é uma afirmação que se pode fazer com tranqüilidade e por diversas razões. Além do deficit habitacional altíssimo,  de 5,24 milhões de residências, há a diferença entre forma de financiamento de imóveis nos EUA e Brasil, que têm modelos completamente diferentes de hipoteca imobiliária, e a disparidade entre as taxas de juros, cobradas em um e no outro país, que impedem uma comparação entre os mercados, como alguns tentam fazer de forma simplista e quase irresponsável.

O mercado imobiliário continua ativo e empresas continuam lançando diversos empreendimentos, cujas vendas continuam ocorrendo, tudo normalmente. E o que mudou ou está mudando e que embasaria a teoria da bolha alardeada por alguns?

Durante décadas, o Brasil sofreu com a repressão do mercado imobiliário e falta de crédito para financiar a construção e venda de imóveis. Recentemente, diversos fatores alteraram esse panorama. A economia se aqueceu e com isso aumentou muito a oferta de crédito, houve a criação de leis que facilitaram o financiamento de imóveis de maior valor com a criação do SFI, entrada no mercado de capitais das empresas de construção, o que trouxe maior volume de dinheiro para construir,  além de diversos outros fatores convergentes que criaram um cenário quase perfeito para a indústria da construção civil.

Evidente que os preços dos imóveis também estavam estagnados, assim como o mercado e, quando esse mercado se movimenta de forma acelerada, os valores do metro quadrado aumentam. É um movimento natural de ajuste, que respeita a lei da oferta e da procura. E parece que este equilíbrio foi atingido, com a acomodação dos preços dos imóveis e também das vendas em um ritmo menos alucinante.

É possível afirmar que os preços dos imóveis não vão cair e não haverá uma devolução em massa de imóveis já comprados. Isso não ocorrerá. Alguns ajustes, até com alguma diminuição muito pontual no preço de um ou outro imóvel haverá, mas jamais uma queda generalizada, especialmente porque o mercado continua ativo com lançamentos e vendas em todas as regiões e com preços que continuam se ajustando.

Outra mudança que a estabilidade do mercado trouxe foi eliminar a figura do especulador, que se autodenominava investidor. Com a disparada dos preços, especuladores compravam imóveis na planta e lucravam milhões com a revenda desses imóveis quando prontos. Essa farra pode ter acabado e esses “investidores”, acostumados a lucrar fácil, podem estar sentindo os efeitos do fim da bolha especulativa.

Incorporadoras, criadas especificamente para lucrar milhões na bolsa de valores sem se preocupar muito com a construção de imóveis, também estão sofrendo os efeitos da bolha especulativa e anunciam o cancelamento de novos empreendimentos.

Essas empresas surgiram há cerca de cinco anos, a partir da fusão de outras empresas já quase quebradas ou em situação difícil e que apontavam para grandes prejuízos, mas mesmo assim interessavam ao grupo, pois o volume geral de vendas (VGV) era um grande argumento na Bolsa para valorização da recém criada incorporadora que sem entregar nenhum imóvel lucrou milhões e fez fortuna para seu fundador, que pouco tempo depois abandonou a presidência da empresa e voltou milionário para seu país de origem. Coincidentemente, poucos meses depois a operação se mostrou equivocada e os problemas e prejuízos somente se acumulam colocando em xeque o futuro da empresa.

Falar em bolha imobiliária é uma boa estratégia para quem pretende comprar imóveis mais barato de pessoas preocupadas com o futuro de seu investimento. Fabricar um cenário de incerteza e alardear prejuízo certo para quem comprou imóvel pode ser uma boa maneira de convencer esta pessoa a se desfazer do seu imóvel a preços menores.

Desta forma, se há uma bolha no mercado imobiliário, arrisco dizer que é uma bolha especulativa e que não mudará, pelo menos a curto prazo, os preços dos imóveis, que estão se ajustando ao mercado e certamente não cairão de forma generalizada. Para quem espera um grande queda de preços para comprar seu imóvel, é melhor desistir e passar a procurar algum imóvel que se ajuste às suas necessidades e orçamento nos moldes atuais.