Condomínio pode proibir o aluguel de imóvel pelo Aibnb
Tapai Advogados | Em 12 de dezembro de 2023
Corte publica acórdão sobre caso julgado 2021. Discussão envolve outras plataformas. Locação por temporada deve estar prevista em convenção coletiva.
Com a aproximação das festas de fim de ano e as férias de verão, muitos viajantes se preparam para alugar imóveis por temporada. O processo de locação feito por intermédio de plataformas digitais tem crescido na preferência dos visitantes. Mas decisões recentes têm gerado preocupação entre anfitriões e locatários por limites impostos pela Justiça a esse tipo de negociação. Por isso, o EXTRA consultou especialistas para responder às principais dúvidas de inquilinos e proprietários.
Recentemente, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) confirmou uma decisão que proibiu uma proprietária de alugar seu imóvel por meio da plataforma Airbnb, sem autorização expressa na convenção de condomínio. Agora, a Corte publicou o acórdão sobre recursos — embargos de declaração — apresentados após a decisão de 2021. Os ministros entenderam que a locação por plataformas digitais, por curtos períodos, não se enquadra nos contratos típicos de locação residencial ou por temporada, e que os condomínios podem proibir a locação.
A decisão — do dia 9 de outubro — manteve o entendimento sobre o caso que já vinha sendo discutido desde 2019 e que teve outra decisão desfavorável ao aluguel por plataformas ainda em 2021. Na ocasião, a maioria dos ministros decidiu que, caso a convenção do condomínio não preveja a destinação residencial das unidades, os proprietários não poderão alugar seus imóveis por meio de plataformas digitais como o Airbnb, se não houver autorização na convenção do condomínio sobre a utilização das unidades nessa modalidade de aluguel.
Para especialistas, a publicação do acórdão da decisão pode preocupar os anfitriões pelo impacto na segurança jurídica de quem investe em imóveis para locação na plataforma. No caso específico examinado pela Corte, uma proprietária recorreu de decisões de instâncias inferiores que haviam proibido a locação por meio do Airbnb para mais de um locatário. Os Tribunais consideraram que o contrato não se enquadra nos padrões típicos, seja para locação residencial ou por temporada.
Preocupação com a segurança
O voto vencedor foi apresentado pelo ministro Raul Araújo. Ele entendeu que o proprietário é obrigado a dar destinação residencial ao prédio, a não ser que haja autorização expressa para a hospedagem remunerada, por via de contrato atípico.
Na avaliação de Marcelo Tapai, especialista em Direito Imobiliário e sócio do Tapai Advogados, a locação por temporada já tem previsão legal. Ele ressalta que a decisão não proíbe totalmente o aluguel por Airbnb, mas destaca que deve ser considerado aquilo que a convenção do condomínio prevê:
— Com a intermediação da plataforma, mudaria a forma de locação por temporada? O que se alega é que, como tem rotatividade maior, podem existir questões de segurança. Poderia tornar o prédio mais vulnerável, sob pena de colocar em risco os demais moradores. O direito de propriedade existe, mas ele não é absoluto, e tem que prevalecer o interesse social sobre o individual. Pode ser um negócio preocupante, do ponto de vista dos demais moradores, em um prédio estritamente residencial —observa Tapai.
O que diz o Airbnb
O Airbnb informou que o acórdão recente se refere aos embargos de declaração de um caso específico de uma anfitriã julgado em 2021, e que não houve nenhuma alteração em seu resultado. A plataforma pontua que “as decisões do Superior Tribunal de Justiça (STJ) referem-se a casos específicos e pontuais e não determinam a proibição da locação via Airbnb em condomínios”.
A empresa destaca que “o aluguel por temporada no Brasil é legal, expressamente previsto na Lei do Inquilinato”. O Airbnb diz ainda que “proibir ou restringir a locação por temporada viola o direito constitucional de propriedade de quem aluga o seu imóvel”.
- Como a decisão afeta o aluguel de imóveis para temporada?
A decisão afeta os aluguéis por curta temporada, pois reafirma que os condôminos poderão proibir esse tipo de locação sem alterar a convenção, nos casos em que a destinação do empreendimento for residencial. Essa medida ajuda os síndicos na gestão, que poderão atuar em casos que comprometam principalmente a segurança e a saúde dos moradores.
De acordo com Anna Carolina Chazan, gerente-geral de Gestão Predial da Estasa, condomínios que não têm convenção ou são omissos em relação à sua destinação (se residencial ou comercial) e que já tenham essa prática devem avaliar os casos com seus departamentos jurídicos para a análise de cada caso e a melhor medida a ser adotada, que poderá ser regulada em assembleia.
- Pode haver prejuízos para quem estava se planejando para aluguel neste fim de ano?
Segundo Paula Neustadt, advogada e sócia do escritório Sender Advogados Associados, o contrato de locação por meio de plataformas digitais é considerado uma hospedagem atípica, diferente da locação por temporada e da hospedagem oferecida por empreendimentos hoteleiros, que têm regulamentações próprias. Por isso, é preciso — antes de fazer um anúncio de locação — checar com o síndico quais são as regras do local.
Para a advogada, os condôminos podem — e devem — discutir em assembleia o uso das unidades condominiais, para permitir ou não a utilização para fins de hospedagem atípica, por diárias e por intermédio de plataformas digitais ou outra modalidade de oferta.
- O que acontece se houver uma locação, e o anfitrião precisar cancelar a estadia por proibição do condomínio? A plataforma prevê isso?
A plataforma não informou se há previsão para um cancelamento de estadia em caso de proibição do condomínio do anfitrião.
- O que pode e o que não pode?
Anna Carolina Chazan ressalta que alguns condomínios têm muitos problemas com a locação por temporada, principalmente no quesito segurança. Desta forma, condomínios que são estritamente residenciais, de acordo com a convenção de cada empreendimento, poderão nortear de forma que atenda a maioria dos moradores daquele local.
- Como os condomínios tem lidado com os aluguéis por Airbnb?
Os condomínios têm enfrentado o crescente número de locações por curtas e curtíssimas temporadas, geralmente operadas por plataformas digitais, como o Airbnb, explica a advogada Paula Neustadt. A modalidade de aluguel por plataformas digitais acaba, segundo ela, por gerar alta rotatividade no condomínio, já que o imóvel é alugado para diferentes pessoas em um pequeno espaço de tempo.
Diante disso, muitos síndicos tem optado por definir regras para aumentar a segurança e garantir o sossego dos condôminos, por meio de inclusão no Regimento Interno do condomínio, mediante aprovação por maioria simples em assembleia condominial. Alguns condomínios optam por alterar a convenção condominial para proibir expressamente a locação por plataformas digitais.
- Como deve ser o processo para incluir a autorização na convenção?
Hoje, alguns condomínios já tem trabalhado na mudança da convenção para deixar expressa a proibição. A mudança do texto da convenção depende de 2/3 de votos de todos os condôminos em assembleia. E atualização no Cartório de Registro de Imóveis.
- No caso dos condomínios que permitem, quais são as principais regras?
Segundo Anna Carolina Chazan, gerente-geral de Gestão Predial da Estasa, são duas regras principais. A primeira diz que é preciso informar os dados dos hóspedes e o período de hospedagem à administração do condomínio, com antecedência. A segunda diz que os hóspedes devem seguir as regras internas do condomínio, como horário de barulho, utilização dos espaços comuns etc.
