11 dicas para comprar imóvel na planta

Portal Exame

11/04/2014

A compra de um imóvel na planta envolve uma série de riscos e deixa muita gente insegura. Atrasos na entrega não são raros, a dívida pode crescer acima do esperado e a construtora pode até falir.

Em função disso, o advogado Marcelo Tapai, especialista em direito imobiliário, listou os 11 principais cuidados que você deve ter ao comprar um imóvel na planta:

1 Saiba quanto você pode pagar:

Os financiamentos não podem comprometer mais de 30% da sua renda. Assim se você já tiver outro empréstimo ou financiamento, sua capacidade de pagamento fica reduzida.

Antes mesmo de procurar o imóvel, simule nos bancos quanto você realmente poderia assumir de parcelas por mês e qual limite que o banco libera para financiar. Isso vai evitar que você perca seu tempo com empreendimentos que não cabem no seu bolso.

2 Lembre-se de que o imóvel vai ficar mais caro até ficar pronto:

Durante a construção – antes de você assumir o financiamento no banco, portanto – as parcelas pagas à construtora não sofrem a incidência de juros, mas sofrem correção pelo Índice Nacional de Custos da Construção (INCC), o índice de inflação do setor de construção civil.

Portanto, aquele valor inicial indicado no contrato vai aumentar até o imóvel ficar pronto e você passar o financiamento para o banco. Segundo Marcelo Tapai, em alguns casos a propriedade chega a ficar 20% mais cara.

Se a entrega do imóvel atrasar, o imóvel continuará sendo corrigido pelo INCC até que ele fique pronto e você possa começar seu financiamento com o banco. De acordo com Tapai, isso é ilegal, mas essa situação só é revertida mediante ação judicial.

3 Cuidado com as propagandas de “parcelas baixas, que cabem no seu bolso”:

Parcelas muito pequenas no decorrer das obras significam que o saldo a financiar quando o imóvel ficar pronto será muito grande. Só que é possível que, quando chegar a época de financiar, o comprador não tenha renda suficiente para conseguir um financiamento.

4 Verifique se você tem crédito pré-aprovado no banco:

Antes de assinar contrato, faça uma análise de crédito com alguns bancos e verifique se você tem o financiamento pré-aprovado. Segundo Tapai, nem todas as construtoras são criteriosas, tampouco explicam para os clientes que o banco pode negar o financiamento.

Se isso ocorrer, o comprador pode ficar sem o imóvel e ainda perder tudo o que já pagou, pois as construtoras se negam a devolver 100% do valor já pago, diz o advogado.

Segundo ele, no entanto, o comprador pode recuperar pelo menos 80% do valor já pago se entrar na Justiça se tiver de abrir mão da compra por negativa de crédito; já se a obra atrasar e o consumidor quiser desistir da compra, ele pode pleitear a recuperação de 100% dos valores.

5 Cheque se a construtora é idônea:

Analise o histórico da empresa, reclamações em sites especializados e no Procon e busque no site do Tribunal de Justiça se a empresa está sendo processada.

Procure conversar com donos de imóveis construídos por aquela construtora para saber se a entrega ocorreu no prazo acordado ou se houve algum outro tipo de problema.

6 Verifique a documentação do imóvel:

Cheque se a incorporação foi devidamente registrada no cartório de Registro de Imóveis e observe o memorial descritivo do empreendimento. Nele constam informações fundamentais sobre o imóvel e sobre o que será entregue, como metragem, características e materiais.

7 Guarde folhetos de propaganda e rascunhos do corretor:

Esses documentos podem ser provas importantes em caso de processo judicial contra a construtora, caso isso se faça necessário.

Segundo Tapai, há construtoras que chegam a prometer carro e eletrodomésticos no folheto, mas depois não cumprem a promessa. Ou então dizem que o imóvel terá churrasqueira, mas o entregam sem essa facilidade.

8 Descubra se há problemas com a Prefeitura:

Procure a Prefeitura para saber se o imóvel pode ser atingido por um projeto de desapropriação para alguma obra pública ou ainda se o terreno está contaminado.

De acordo com o advogado, mesmo que o solo tenha sido tratado, se a contaminação constar na matrícula, isso pode desvalorizar o imóvel caso você queira vendê-lo futuramente.

9 Não condicione a entrega do imóvel a algum compromisso:

Não planeje casamento, venda de outro imóvel ou qualquer outro compromisso grande em função da data de previsão de entrega do imóvel.

Pode haver atraso na obra, e as próprias construtoras preveem, em contrato, a possibilidade de atrasar ou adiantar a entrega em até 180 dias.

Acredite: as duas situações podem ocorrer. Em alguns casos, o atraso supera os 180 dias. Embora seja possível conseguir ressarcimento na Justiça, a falta do imóvel na data desejada não pode ser compensada, e você não terá opção senão esperar que ele fique pronto ou desistir da compra.

10 Cuidado com as cobranças indevidas:

As taxas Sati e de corretagem podem ser consideradas abusivas, diz Marcelo Tapai. A primeira remunera um serviço de análise de documentos oferecido pela construtora, mas não pode ser obrigatória.

Segundo o advogado, analisar documentos faz parte do trabalho da vendedora, e a indicação de um advogado da empresa para assessorar o comprador é um contrassenso, pois há conflito de interesses. A taxa Sati, portanto, só pode ser opcional.

Já a taxa de corretagem não poderia ser cobrada porque quem deve remunerar o corretor é a própria construtora. Para Tapai, se o consumidor foi ao estande de vendas por vontade própria e não escolheu por quem seria atendido, a construtora é que deve remunerar o corretor, uma vez que é a sua contratante.

11 Não compre o imóvel no dia em que for conhecer o projeto:

As empresas devem fornecer cópias dos contratos para leitura antes de eles serem assinados, então o aconselhável é ler atentamente todos os documentos antes de tomar qualquer decisão. Em caso de dúvidas, consulte um advogado de sua confiança.

Tapai recomenda ainda que o comprador projete a evolução da dívida com a correção média dos últimos anos.