Distrato Imobiliário: Saiba tudo sobre distrato imobiliário e como recuperar o valor investido

O que é Distrato Imobiliário: Entendendo os conceitos

O distrato imobiliário é a rescisão contratual de uma compra de imóvel na planta, que ocorre por iniciativa do comprador.

No contexto do consumidor que deseja desistir da compra, é essencial compreender seus direitos para evitar perdas financeiras significativas.

Para saber quando é possível pedir um distrato da negociação de imóveis, nós separamos os seguintes aspectos a seguir. Confira!

1. Distrato por atraso na entrega do imóvel

Caso a construtora ou incorporadora atrase a entrega do imóvel além do prazo estabelecido no contrato, o comprador tem o direito de rescindir o contrato e receber de volta todos os valores pagos, corrigidos monetariamente e acrescidos de juros.

Nesse cenário, o comprador não deve sofrer qualquer prejuízo financeiro pela falha da empresa.

Ou seja, absolutamente tudo aquilo que foi pago pelo imóvel, como por exemplo, comissão de corretagem, taxas, impostos, entre outros, também devem ser reembolsados integralmente.

2. Distrato por desistência do comprador

A lei prevê que, mesmo que a obra esteja dentro do cronograma e a empresa esteja cumprindo com suas obrigações, o comprador pode, a qualquer momento antes da entrega das chaves, desistir do negócio.

Caso o comprador perca a renda ou não consiga mais arcar com as parcelas do imóvel, o distrato é uma possibilidade para evitar prejuízos financeiros ainda maiores. E quanto antes a decisão for tomada, menores serão os prejuízos.

3. Abusividades nas retenções de valores

Em algumas situações, a construtora ou incorporadora pode impor retenções abusivas de valores no momento do distrato.

É importante lembrar que, mesmo que o contrato, e a própria lei, prevejam determinadas retenções, elas podem ser questionadas a depender de cada caso. Portanto, não é porque está no contrato ou porque está previsto na legislação, que a retenção pode ser realizada automaticamente.

Existem diversas situações que autorizam o juiz a reduzir o valor das retenções pretendidas pela empresa e tudo vai depender da análise de cada caso. É preciso provar a impossibilidade de continuar com o negócio e demonstrar que eventuais retenções pretendidas são excessivas e colocam o consumidor em grande desvantagem.

Em muitos casos, é possível contestar essas retenções abusivas e obter uma restituição mais justa.

4. Direito de arrependimento em até 7 dias

O comprador tem o direito de desistir da compra em até 7 dias contados a partir da assinatura do contrato no estande de vendas. Nesse caso, é conhecido como “direito de arrependimento”.

Durante esse período, a incorporadora ou construtora não pode impor qualquer penalidade ou retenção de valores. Todos os valores pagos devem ser integralmente devolvidos ao consumidor.

Mas é importante se atentar aos prazos e formalidades. Para receber integralmente o que foi pago, o comprador deve exercer esse direito no prazo legal e formalizar a intenção de desistir do negócio. Mas isso nem sempre é fácil. Em muitos casos, as empresas não colocam à disposição do comprador mecanismos para formalizar a desistência.

Para evitar problemas e a alegação do descumprimento da lei por parte do comprador pelas empresas, é importante consultar um especialista em direito imobiliário o quanto antes, para resguardar o seu direito.

Qual é o papel do advogado imobiliário?

O advogado especializado em direito imobiliário é essencial nos casos de distrato. Ele pode assessorar o consumidor em todas as etapas do processo, desde a notificação formal da desistência até a análise do contrato e das retenções propostas pela construtora.

Com o apoio de um advogado, o consumidor tem maiores chances de garantir seus direitos e obter uma restituição adequada.

Qual é a lei que define as regras do distrato imobiliário?

Em 2018, foi sancionada a Lei 13.786, que estabelece novas regras para o distrato imobiliário.

Essa lei trouxe mais clareza e segurança jurídica para ambas as partes envolvidas. Ela define os critérios para a retenção de valores em caso de distrato, bem como a forma de devolução dos recursos ao consumidor.

A lei estabelece percentuais máximos que a empresa pode reter do consumidor e esses percentuais máximos podem ser de 25% ou 50%, a depender do tipo de contrato.

Mas é preciso ficar atento, pois a lei estabelece o limite máximo de retenção. Isso não significa que esse percentual não possa ser menor ou, mesmo que previsto em contrato, possa ser reduzido pelo juiz, em casos que se mostrar excessivo.

Portanto, em casos de distrato, antes de assinar qualquer documento ou receber qualquer valor, consulte um advogado especialista em direito imobiliário.

Quais os principais tipos de distrato imobiliário?

Para conhecer os tipos de negociações que cabem o distrato imobiliário, separamos os seguintes exemplos. Confira!

Distrato de imóvel na planta

O distrato de imóvel na planta ocorre quando o comprador desiste da compra antes da conclusão da obra e da entrega das chaves.

O percentual dos valores que devem ser restituídos depende, essencialmente, de qual motivo levou ao distrato.

Se a culpa for da incorporadora, que atrasou a entrega ou descumpriu qualquer ponto contratual, o comprador deve receber 100% do tudo o que foi pago, sem nenhuma retenção, seja a qual título for.

Na hipótese do distrato ocorrer por problemas do comprador, que não pode continuar o contrato por questões financeiras ou pessoais, a retenção pode chegar a até 50% do que foi pago, mas essa regra não é absoluta e é possível discutir caso a caso, independente do que esteja previsto no contrato.

Distrato de cota hoteleira

O distrato de cota hoteleira, também conhecido como multipropriedade, refere-se à desistência de compra de uma fração de propriedade, normalmente em um resort ou empreendimento hoteleiro.

Em regra, os quartos, ou parte deles, são vendidos com a opção de usufruir do hotel por determinados dias por ano e no período restante são colocados à disposição para hospedagem, da mesma forma que os hotéis tradicionais, e o comprador recebe parte do lucro. Se houver.

Nesse tipo de negócio também é possível fazer o distrato, embora as empresas digam que o negócio difere da incorporação por ser um imóvel para investimento e, portanto, não fazem distrato.

Apesar de se assemelhar ao distrato de uma compra de imóvel na planta, pode ter peculiaridades que permitem a aplicação de outras leis e, portanto, além de ser possível distratar o negócio, o percentual máximo que as empresas podem reter, na maioria das vezes, é de 75% do que foi pago, isso porque nesse tipo de construção não é de praxe se utilizarem de patrimônio de afetação.

Em outras palavras, diferente de imóveis comprados para residências, cotas hoteleiras, em regra, não permitem a aplicação da retenção de 50%, utilizada para incorporações imobiliárias tradicionais.

Distrato de terreno ou loteamento

O distrato de terreno ou loteamento ocorre quando o comprador desiste de adquirir um terreno em um empreendimento imobiliário.

Segue basicamente as mesmas regras da desistência da compra de imóvel na planta e os valores a serem restituídos também dependem dos motivos que levam ao distrato, se por culpa da empresa ou necessidade do comprador.

Também é possível discutir os percentuais de retenção em qualquer situação, independente do que esteja previsto em contrato.

Principais dúvidas sobre o distrato imobiliário

Para finalizar, nosso último tópico ajuda a entender algumas dúvidas sobre o distrato imobiliário. Confira!

O que fazer se não conseguir pagar as parcelas da compra do imóvel?

Nesse cenário, a primeira atitude recomendada é entrar em contato com a construtora ou incorporadora para tentar uma possível renegociação do contrato de forma amigável.

Em algumas ocasiões, é possível rever as condições de pagamento, alongar o prazo ou buscar alternativas para evitar o distrato imobiliário. A negociação é sempre a melhor saída para evitar prejuízos.

Mas, caso as propostas da empresa sejam muito desfavoráveis ou na hipótese de não se chegar a um acordo, uma ação judicial será necessária para garantir os direitos do comprador.

Importante que não se assine nenhum documento e não se receba qualquer valor. Nessa situação procurar um advogado especializado é o primeiro passo para evitar prejuízos.

Ao optar pelo distrato imobiliário, preciso continuar pagando as parcelas?

No momento em que o comprador formalizar a desistência da compra e opta pelo distrato, não há mais obrigatoriedade de continuar pagando as parcelas do imóvel.

Mas, para que não seja considerado inadimplente, é imprescindível que haja a comunicação formal para a empresa sobre a intenção de desistir do negócio.

Lembrando sempre, que não se pode assinar nenhum documento sobre distrato, se não concordar com o valor a ser recebido. Caso não haja acordo, o mais recomendado é que a notificação sobre a intenção de distratar seja formalizada por um advogado.

É possível pedir o distrato mesmo inadimplente com a construtora?

Sim, é possível solicitar o distrato mesmo estando inadimplente com a construtora.

A inadimplência não impede o direito do comprador de desistir da compra do imóvel, mas é preciso tomar cuidado. Isso porque, estando o comprador inadimplente, a empresa pode tomar a inciativa de cancelar o contrato e, nesse caso, discutir os valores que devem ser restituídos é mais complicado.

Dá para receber 100% do valor investido de volta?

A devolução integral dos valores investidos depende do motivo do distrato. Caso a desistência ocorra por atraso na entrega do imóvel ou descumprimento contratual pela construtora, o comprador tem direito a receber 100% dos valores pagos, incluindo corretagem e juros.

Por outro lado, em situações em que o distrato é motivado por opção do comprador, a incorporadora pode fazer retenções, e o percentual retido pode variar. Para saber quais são os valores que a empresa pode descontar corretamente, é imprescindível consultar um advogado especializado em direito imobiliário.

Cabem outras eventuais indenizações por danos morais, materiais ou qualquer prejuízo que tenha sofrido?

Além da devolução dos valores pagos, em algumas situações, o comprador pode ter direito a pleitear indenizações por danos morais e/ou materiais, caso tenha sofrido prejuízos em decorrência do distrato imobiliário.

Essa análise dependerá das circunstâncias do caso e é mais uma razão para contar com a assessoria de um advogado especializado em direito imobiliário.

Tapai Advogados: Especialistas em Direito Imobiliário

Tapai Advogados é um escritório especializado em direito imobiliário, com ampla experiência na área de distratos contratuais de compra e venda de imóveis.

Nossa equipe jurídica é composta por advogados altamente qualificados e comprometidos em oferecer suporte legal completo aos clientes que enfrentam questões relacionadas à resolução desses casos.

Portanto, se você quer saber mais sobre o tema e quer resolver algum tipo de questão relacionado ao seu contrato de aquisição de um imóvel, não hesite em conversar com um de nossos advogados especialistas em Direito Imobiliário.