Mitos e verdades sobre taxa extra de condomínio

Portal Vital – Unilever

20/07/2014

Todos que moram em prédio precisam pagar o condomínio para que a administração,  consiga arcar com os gastos rotineiros do edifício, como as contas de água e luz, a manutenção de equipamentos, os salários dos funcionários contratados ou terceirizados, a limpeza das áreas internas e externas e a segurança.

Acontece que, periodicamente, é preciso fazer intervenções e reformas  preventivas ou de valorização na estrutura – e que inicialmente não estavam previstas no orçamento aprovado em uma Assembleia Ordinária. As ações mais frequentes desse tipo são a renovação da pintura da fachada, a compra de máquinas, o cuidado com a decoração e a manutenção do paisagismo.

Para esses casos, muitos síndicos não encontram alternativas para juntar o dinheiro necessário e decidem fazer a cobrança das chamadas taxas extraordinárias (ou extras). Essa medida impopular, que deixa muitos moradores com dúvidas e até vira motivo de disputas judiciais, tem características específicas que você precisa conhecer para evitar abusos.

Como é calculada? 

Esse tipo de cobrança normalmente precisa ser votado e aprovado em uma Assembleia Extraordinária. Uma vez aceito pelo maior número de condôminos é feito o rateio entre todos.

“O cálculo segue o que foi acordado na convenção de condomínio. O que usualmente se adota é a divisão conforme o percentual da fração ideal de cada unidade”, diz o advogado Marcelo Manhães de Almeida, presidente da Comissão de Direito Urbanístico da OAB de São Paulo. Por esse método, donos de apartamentos com áreas maiores, como térreos ou com coberturas, contribuem com quantias maiores.

Mas, segundo o advogado especialista em Direito Imobiliário, Marcelo Tapai, existem casos em que o síndico pode estipular gastos extraordinários independente de aprovação em assembleia. “Isso ocorre em situações urgentes e em que não tempo hábil para votação, quando, por exemplo, queima um gerador”, afirma.

Quem paga?

Esse assunto gera confusão entre inquilinos e locatários. Em linhas gerais, todos os custos referentes a despesas do dia a dia (ou ordinárias) são de responsabilidade de quem habita o imóvel. Já as extras (ou extraordinárias), de conservação ou de estrutura, como a substituição de tubulações, troca de pastilhas da fachada ou alterações em áreas sociais, devem ser dirigidas ao proprietário. “Mas se o locatário se antecipar por engano, ele terá direito de ser restituído”, afirma Manhaes.

O fundo de reserva?

Qual é a função desse recurso? 

O fundo foi pensado para contas emergenciais, como reparos em janelas de espaços comuns, trocas de segredos de portões ou assistência técnica a elevadores, entre outras necessidades. Nesse caso, a responsabilidade é do locatário porque é ele quem usufrui das melhorias realizadas.

Tome nota

Veja outras dúvidas esclarecidas pelos advogados e por Marco Gubeissi, diretor de Administradoras do Secovi-SP (Sindicato da Habitação).

Devo pagar por uma taxa extra gerada por uma ação trabalhista de um ex-funcionário do prédio de uma época em que não morava no condomínio?

Se for inquilina, não. Sendo proprietária, sim.

Os moradores adoram organizar eventos de confraternização, como festa junina e de final de ano. Preciso arcar com os custos mesmo se não participar?

A questão é polêmica. Essa é uma pendência apenas de quem participa (seja inquilino ou proprietário). Mas, se for votado e a maioria aprovar, será o locatário quem desembolsará, pois esses eventos, em tese, servem para ele e não para o dono do apartamento.

O inquilino se responsabiliza também por um rateio devido ao 13º de funcionários?

Sim, pois se trata de uma despesa ordinária.

O inquilino assume taxas extras de regularização do “caixa”?

Depende com o que foi gasto o dinheiro. Por exemplo, as férias e o 13º salário de trabalhadores são complementos de despesas ordinárias. Embora haja um rateio extra, o inquilino é o responsável.