IR: cuidados ao declarar imóveis em casos de compra, venda e doação

Especialistas ensinam o contribuinte a aproveitar os benefícios fiscais e até anular o imposto de 15% sobre o lucro obtido na venda de um imóvel residencial

Não tem como fugir: ter um imóvel e as transações feitas com ele, como compra, venda e doação, devem ser informadas na declaração de imposto de renda. Especialistas dão dicas de como aproveitar os benefícios fiscais. É possível reduzir ou até mesmo anular o imposto de 15% em cima do lucro obtido na venda de um imóvel residencial. 

O advogado Alexandre Faraco, do escritório LCDiniz, explica que se o contribuinte não se enquadrar em nenhum dos requisitos estabelecidos pela Receita Federal, como receber renda anual superior a R$ 25.661,70, ele não é obrigado a declarar seu imóvel caso o valor seja menor do que R$ 300 mil.

Ele conta que, com o aumento de crédito no mercado, a forma de declarar financiamento de imóveis se tornou uma das dúvidas mais comuns dos contribuintes. O especialista informa que, nesse caso, interessa ao Fisco saber quanto o contribuinte gastou na aquisição do imóvel, pouco importando se o valor refere-se ao custo principal da dívida do financiamento ou dos juros. 

“Imagine um imóvel de R$ 400 mil que é adquirido com uma entrada de R$ 80 mil sendo o restante financiado. No mesmo ano, o contribuinte pagou seis parcelas de R$ 3 mil a título de financiamento. No ano seguinte à aquisição, o contribuinte deve incluir o imóvel no quadro “bens e direitos”, declarando como valor do bem a quantia efetivamente paga, ou seja, os R$ 98 mil. Muito embora o preço seja de R$ 400 mil”, esclarece, acrescentando que nos anos seguintes, o valor do imóvel deve ser atualizado conforme forem sendo realizados os pagamentos do financiamento. 

Apesar da compra do imóvel sem financiamento ser mais barata, esse tipo de operação oferece uma vantagem tributária: como o valor do imóvel, ao final do financiamento, provavelmente será maior do que seu valor de mercado, o contribuinte pode fugir da tributação pelo ganho de capital na futura venda do imóvel, já que sua venda deve ser realizada por valor abaixo do declarado. Alexandre Faraco ressalta que toda essa operação deve ser detalhada no campo “Discriminação”.

“Se houve a utilização do FGTS para quitar ou comprar um imóvel, o valor referente ao fundo, usado ou não na aquisição de imóvel, deve ser declarado no quadro ‘Rendimentos isentos e não tributáveis’, tendo em vista que se trata de rendimento isento do Imposto de Renda. Caso o FGTS seja usado para quitar ou comprar um imóvel, a operação deve ser detalhada no campo ‘Discriminação’. Nesse caso, o contribuinte informa a quantia do FGTS usado na quitação ou aquisição do imóvel”, ensina.

Um dos erros mais comuns é fazer a atualização dos valores dos imóveis – o valor de um imóvel não deve ser atualizado na declaração, devendo-se sempre informar o custo de aquisição. Também é errado informar um valor menor que o preço de compra, considerando uma possível depreciação do bem. A exceção à regra são os casos de reformas e benfeitorias que podem ser agregados aos custos do imóvel, valorizando-o. 

O advogado especialista em Direito Imobiliário, Marcelo Tapai, aponta que tudo o que foi comprado para fazer reformas no imóvel pode ser declarado, desde que aquela construção tenha autorização da prefeitura. O contribuinte pode declarar gasto com reparos, encanamentos, pinturas e obras de pequeno porte.

“É preciso comprovar essas despesas através dos documentos fiscais emitidos pelas empresas que venderam os materiais. Os documentos fiscais emitidos pelas empresas são aceitos como comprovante. Devem ser feitas no campo Discriminação. A declaração deve ser feita na ficha ‘Bens e Direitos’, no item ‘17: Benfeitorias’”, orienta.

Tapai afirma que a vantagem de declarar as benfeitorias é que, como não há previsão da lei para atualizar o valor de aquisição do imóvel com o passar do tempo, com o intuito de pagar menos impostos ao vendê-lo, o contribuinte pode agregar valor a ele de outra forma, com a discriminação das benfeitorias que foram feitas nele como pequenas reformas, pinturas, encanamentos, trocas de pisos, entre outros.

As benfeitorias devem ser informadas dentro da declaração do ano em que ocorreram, assim como pagamentos referentes ao Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), os juros do financiamento e uma eventual taxa de corretagem (desde que paga pelo comprador).

A contadora Simone Fragoso, diretora da Mundo Contábil Assessor explica que, como o IR incide sobre o ganho de capital, ou seja, diferença entre o custo de compra e o valor de venda, quanto menor essa diferença, menor o imposto a pagar, tornando-se vantajoso informar as benfeitorias sempre que existirem. 

“Em caso de compra de outro imóvel em até 180 dias, contados da data da assinatura do contrato, o ganho na venda do bem fica isento. A opção pela isenção deste item deve ser informada no ‘Demonstrativo da Apuração dos Ganhos de Capital. O benefício existe a cada cinco anos”, atesta.

Também é possível conseguir isenções caso as benfeitorias valorizem muito o imóvel; se a residência foi comprada antes de 1969; também fica isento o imóvel de qualquer tipo, com valor até R$ 400 mil localizado em zona urbana ou rural, desde que o contribuinte não tenha feito, nos últimos cinco anos, outra venda de imóvel, tributada ou não.

O advogado Jose Ricardo Ramalho, diretor da Jose Ricardo Ramalho advogados, destaca que na hora de declarar bens recebidos por herança deve-se fazer a declaração em nome da pessoa falecida, utilizando os dados da ultima declaração feita pelo falecido, ou indicar o valor que está na partilha.

“É importante informar os dados e a forma de aquisição do bem, como também informar o quinhão que caberá a cada familiar na partilha”, informa.

Permuta – Uma boa saída para os contribuintes na negociação de imóveis é buscar a permuta (troca), de acordo com o advogado Alexandre Faraco. Isso porque, nos termos do artigo 121, II, do Regulamento do Imposto de Renda, não há apuração de ganho de capital nos casos em que há permuta entre unidades imobiliárias, sem recebimento de parcela complementar em dinheiro. 

“Nesse caso, uma vez realizada a permuta por meio de escritura pública, entre unidades imobiliárias, o contribuinte fica livre dessa modalidade de tributação”, indica.

Contrato de gaveta – Simone Fragoso resume o que deve ser feito se a compra de imóvel aconteceu por contrato particular de compra e venda (contrato de gaveta), quando a aquisição ocorreu em um determinado ano e a escritura em cartório só ocorreu em um ano-calendário posterior. 

“Para efeito fiscal, o contrato particular firmado entre uma pessoa física e o comprador é um instrumento válido para configurar a aquisição do imóvel, mesmo que o adquirente não tenha desembolsado nenhum valor, ou assinado a escritura. Assim, a partir da data do contrato, o comprador deve informá-lo em sua declaração na ficha ‘Bens e Direitos’, qualquer outra compra normal”, explica.

No caso das doações de imóveis, Simone ressalta que essas transações não geram ganho de capital e são sempre isentas de imposto de renda. O único imposto que pode incidir sobre elas é o Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doações (ITCMD).