Imóvel na planta: um guia rápido com cinco dicas para evitar dor de cabeça antes e depois da construção

Conversamos com um planejador financeiro e um especialista em direito imobiliário para para entender os principais riscos da compra de imóveis na planta.

Comprar um imóvel na planta é como negociar um sonho: ir até o estande de vendas, observar maquetes, conhecer o terreno ainda vazio, visitar um decorado e tentar imaginar como será o produto final.

Esse caráter onírico da negociação também é o que permite a muita gente a possibilidade real de comprar uma casa ou apartamento para moradia ou investimento. Enquanto o valor necessário para a compra de uma propriedade pronta é alto, a comercialização na planta costuma oferecer descontos.

Empreendimentos do tipo são negociados diretamente com as incorporadoras e o preço pode ser diluído em uma entrada de 20% a 30% do valor total e parcelas mensais e anuais até a entrega da obra.

Mas, se o fato de ainda estar em construção traz vantagens para esse tipo de empreendimento, essa condição também é justamente o que torna o produto mais arriscado.

Conforme explica Marcelo Milech, planejador financeiro CFP pela Planejar, o principal temor é de que o imóvel não saia do chão por diversos fatores, como a falência da incorporadora ou problemas de documentação.

Conversamos com Milech e também com o advogado especialista em direito imobiliário Marcelo Tapai para entender outros riscos envolvidos em negociações do tipo e reunimos os principais cuidados para evitar dores de cabeça na compra de imóveis na planta. Confira a lista:

1. Verificar se a construção é regular

O primeiro passo para uma negociação segura é certificar-se de que o empreendimento em questão pode ser construído no terreno indicado pela incorporadora.

Para isso, é preciso verificar o Registro da Incorporação do imóvel, que atesta se a construção atende todos os critérios exigidos pela prefeitura da cidade em questão. O documento pode ser consultado no Cartório de Registro de Imóveis.

2. Checar o histórico da incorporadora

Além de verificar a legalidade do canteiro de obras, também é necessário checar a situação da empresa responsável pela construção.

Milech lista algumas das dúvidas que devem ser sanadas antes da assinatura do contrato: “O incorporador já tem tração no mercado, ou seja, tradição de boas entregas? Qual é a solidez da companhia? Ela enfrenta problemas judiciais ou econômicos no momento?”

Além disso, o planejador também recomenda que os potenciais compradores pesquisem empreendimentos já entregues pela construtora e observem a qualidade construtiva dos imóveis.

3. Comparar preços

Uma característica que atrai os consumidores para os imóveis na planta é a possibilidade de obter um bom desconto na comparação com empreendimentos prontos. 

Mas, apesar da redução de valor ser comumente oferecida, o desconto não é regra no mercado.

Por isso, é preciso comparar o preço do metro quadrado manualmente — ou com a ajuda de buscadores online — com as cifras praticadas na região.

Com os valores em mãos, fica mais fácil calcular se a cifra pedida pelo empreendimento na planta compensará a demora na entrega das chaves.

4. Registrar a venda no cartório

Se tudo estiver dentro do esperado com as licenças de obra, o histórico da incorporadora e os preços, chegou a hora de assinar o contrato — que tem de ser lido com muita atenção, especialmente nas seções sobre prazos e valores a serem pagos ao longo da construção.

Marcelo Tapai recomenda ainda que, após a assinatura, o consumidor deve registrar e averbar a promessa de compra e venda na matrícula da casa ou apartamento.

A prática serve para blindá-lo contra a chamada venda em duplicidade, que ocorre quando o mesmo imóvel é comercializado para dois consumidores diferentes.

Nesse caso, o advogado explica que ficará com a unidade quem estiver com o nome na matrícula, enquanto o outro comprador precisará solicitar da construtora um novo imóvel similar e aguardar novamente a entrega.

5. Procure auxílio profissional na vistoria

Os cuidados com imóveis na planta não acabam com o registro da venda no cartório. A vistoria, etapa que precede a entrega das chaves, também deve ser encarada com cautela pelos futuros proprietários.

O advogado lembra que a vistoria é o momento em que o consumidor saberá se aquilo que foi prometido pela construtora e descrito no contrato foi cumprido.

Por isso, o advogado recomenda muita atenção aos detalhes, e, se possível, a contratação de um arquiteto ou engenheiro para uma avaliação profissional do espaço.