Imóveis tomados pela Caixa por falta de pagamento sobem 53% em 1 ano

Em cinco anos, número de unidades ofertadas a leilão avançou 93%. Mutuários relatam rapidez no processo e dificuldade em negociar dívida.

O atraso no pagamento das prestações tem feito muitos mutuários perderem seus imóveis. Na Caixa Econômica Federal, que controla cerca de 70% do crédito imobiliário do país, o número de compradores que perderam o imóvel saltou 53% no ano passado.

Em 2015, foram 13.137 unidades ofertadas em leilão por inadimplência nos financiamentos, contra 8.541 nos 12 meses anteriores, informou o banco ao G1. Desde 2010, esse aumento foi de 93%.

Compradores que financiaram imóveis por outros bancos também passam pela mesma situação. No ano passado, a técnica em edificação Clarissa (o nome foi trocado a pedido da entrevistada), de 36 anos, ficou seis meses sem pagar as parcelas do imóvel que comprou na zona leste de São Paulo, financiado pelo Itaú. “Eu queria pagar até o fim, mas tive problemas financeiros porque trabalho no setor de construção civil”, conta.

Sem receber contato para negociar a dívida, Clarissa recebeu uma notificação de um escritório que cuida das cobranças do banco e, depois de 15 dias, o imóvel foi retomado e seguiu para leilão. “Tentei negociar o pagamento, mas não consegui. Eu tinha o dinheiro para quitar as parcelas em aberto, mas eles não aceitaram”, diz.

Para tentar impedir que o imóvel fosse vendido em leilão, Clarissa pediu uma liminar, que foi negada em primeira instância, mas concedida depois pelo Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP) após o imóvel ter sido ofertado, mas o caso ainda não foi resolvido. “Eu sabia que existia o risco de perder o imóvel se eu deixasse de pagar, mas não tinha ideia de que fosse tão rápido”, diz.

O aumento de calotes do imóvel financiado foi acompanhado de um volume 33% menor do crédito imobiliário no País em 2015, segundo a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip). Os preços, por sua vez, recuaram 8,48% no ano passado em termos reais (descontada a inflação), de acordo com o índice FipeZap.

“Ninguém compra um imóvel pensando em não pagar. O principal motivo para essa inadimplência foi o desemprego e a perda da capacidade de compra do brasileiro”, avalia o advogado Marcelo Tapai, especializado em direito imobiliário.

Casos na justiça
No primeiro trimestre, a procura por opções de desistência do financiamento bancário subiu 12% na Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências (Amspa). Marco Aurélio Luz, presidente da entidade, diz que boa parte dos compradores desconhece que, ao contrário do contrato com a construtora, não é possível desfazer o financiamento com o banco.

O direito de arrependimento na compra, previsto no artigo 49 do Código do Consumidor, não se aplica ao financiamento bancário. “Se o cliente não conseguir pagar as prestações nem negociar, ele tem duas opções para evitar a retomada: vender o imóvel e pagar a dívida com o banco ou transferir a dívida para outra pessoa”, explica Luz.

Segundo Tapai, do Tapai Advogados, a maior parte dos contratos de crédito com o banco é de alienação fiduciária, que permite tomar automaticamente o imóvel sem precisar passar pela Justiça. A regra, criada em 1997, acelerou o processo antes feito por hipoteca. “É muito rápido e geralmente pega as pessoas de surpresa”, diz o advogado.

O prazo para resolver o atraso das parcelas com o banco após a notificação no cartório é de três meses se ele for financiado pelo SFH (Sistema Financeiro da Habitação) e de 15 dias pelo SFI (Sistema Financeiro Imobiliário). Passado o prazo, o imóvel vira propriedade do banco e segue para leilão.

O valor obtido no leilão servirá para pagar a dívida com o banco e o restante é devolvido para o mutuário. “O imóvel costuma ser ofertado pelo seu valor de mercado em um primeiro leilão e, se não for arrematado, a oferta é feita pelo valor da dívida em um segundo leilão”, explica.

“É muito difícil conseguir reverter o processo de leilão na justiça porque o imóvel já está em nome do banco, a menos que se comprove algum erro na execução da retomada do imóvel, como não comunicar o mutuário ou alguma falha nos trâmites legais”, esclarece Luz.

Se a Justiça decidir anular o leilão por uma liminar, o mutuário deve ter o dinheiro para quitar as prestações em atraso, acrescenta Tapai. “Geralmente é preciso entrar na justiça para forçar o banco a aceitar o pagamento das parcelas atrasadas e só assim cancelar o leilão”.

Problemas com construtoras
No ano passado, também aumentaram os pedidos de devolução de imóveis comprados na planta ou em construção com as construtoras. Nos primeiros nove meses de 2015, elas receberam de volta 41% das unidades vendidas em lançamenos, um total de R$ 4,9 bilhões, apontou a agência Fitch. Em 2014, esse percentual foi de 29% e, em 2013, de 24%.

Esse pedido de devolução, conhecido como distrato, é um direito de quem comprou o imóvel na planta e ainda não fez um financiamento com o banco após a entrega das chaves. Ao quebrar o contrato com a construtora, o comprador, mesmo inadimplente, recebe de volta parte do que pagou e o imóvel retorna para ser revendido ao mercado.

A justiça paulista tem entendido que a construtora deve somar tudo o que foi pago até a data da notificação e devolver 90% desse valor de uma única vez, “lembrando que cada caso é um caso”, a cargo do juiz. As construtoras defendem-se dizendo que precisam cobrir os custos com corretagem e propaganda durante o lançamento e descontam estes valores dos distratos.