5 dicas de ouro para comprar imóvel em leilão sem arrependimento

Comprar um imóvel retomado por falta de pagamento pode ser um ótimo negócio, desde que você tome os cuidados a seguir

Retomados por falta de pagamento, os imóveis de leilões nunca foram tão ofertados na internet como agora. Muito abaixo do valor de mercado, eles são uma alternativa para quem não tem pressa para ter a casa própria e está disposto a tomar alguns cuidados.

Na Caixa, líder do mercado de crédito imobiliário no país, o número de imóveis retomados por indimplência saltou 81% em um ano. O banco retomou 8.775 imóveis em 2015 e 15.881 imóveis em 2016, segundo os últimos dados divulgados.

Em agosto, pela primeira vez, a Caixa colocou à venda 6 mil imóveis levados a leilão que não foram arrematados, por meio de corretores e imobiliárias.

“Como aconteceu em 2008 nos Estados Unidos, a crise é uma oportunidade para consumidores e para o mercado se modernizar e dar mais segurança aos compradores”, diz Marcelo Prata, fundador da plataforma de venda de imóveis em leilões Resale.

Na empresa de leilões online Sold, a quantidade de imóveis ofertados saltou 300% no 1º semestre de 2017 em relação ao mesmo período do ano passado. “O mercado leiloeiro é anticíclico. Estamos saindo de um ciclo ruim de retomada dos imóveis pelos bancos, mas no pico de oferta de imóveis para serem leiloados”, explica o leiloeiro da Sold, Henri Zylberstajn.

O perfil do público que arremata os imóveis de leilões também mudou. Antes, a maioria eram investidores em busca de lotes abaixo do valor de mercado para revender. No último ano, 83% dos imóveis foram arrematados por pessoas físicas, segundo um levantamento da Zukerman Leilões.  

O preço dos imóveis dos leilões da Caixa é, em média, 30% mais baixo que o valor de mercado avaliado pelo banco, segundo um levantamento feito em maio pela plataforma de venda de imóveis em leilões Resale, encomendado por Exame.com. Os descontos em imóveis leiloados por bancos pode chegar a 60%, segundo o leiloeiro da Sold.

No entanto, não é à toa que os preços dos imóveis leiloados são mais baixos. É preciso estar disposto a encarar alguns riscos e a tomar alguns cuidados para que a compra seja bem-sucedida. A seguir, confira algumas dicas para arrematar um imóvel em leilão sem sair no prejuízo:

1 – Não tenha pressa

O maior risco de um leilão é o tempo que você pode demorar para entrar no imóvel. Isso porque muitos imóveis que vão a leilão ainda não foram desocupados pelos seus antigos donos.

Ao arrematar em um leilão, você ganha uma carta de arrematação para solicitar a desocupação, que pode demorar mais de um ano. Você corre o risco de ter que brigar na Justiça para que o antigo morador saia do imóvel.

Por isso, participar de um leilão de imóveis só é indicado para quem tem paciência para esperar. “Leilão é para o mesmo perfil de quem compra um imóvel na planta e pode esperar o prazo de entrega. Não é para quem quer trocar o aluguel pela prestação imediatamente”, explica Prata.

2 – Prefira imóveis desocupados

Vale lembrar que, se você tiver que entrar com uma ação para despejar o morador, terá um custo adicional. O banco pode preferir repassar esse processo de desocupação da unidade ao novo proprietário e, assim, evitar despesas com taxas de condomínio em atraso e a própria ação judicial. A partir da venda do imóvel, taxas de condomínio e impostos em atraso são de responsabilidade do comprador.

Além disso, se o imóvel estiver ocupado, é provável que você não possa visitá-lo antes de fechar o negócio. Por isso, é melhor se você puder arrematar um imóvel que já foi desocupado.

“Comprar imóvel em leilão não é para amadores. O imóvel menos arriscado é aquele que está desocupado, pois muito dificilmente o morador vai abrir as portar para o possível comprador”, orienta advogado especializado em direito imobiliário Marcelo Tapai, vice-presidente da Comissão de Defesa do Consumidor da OAB de São Paulo.

3 – Leia o edital com atenção

No edital, estão as principais informações sobre o imóvel a ser leiloado: a data do leilão, o valor mínimo de venda, o estado de conservação do imóvel, quem é o vendedor e de quem são as responsabilidades por cada um dos custos excedentes, como impostos e taxas de condomínio.

4 – Tenha assessoria jurídica

Um imóvel pode ir a leilão por atraso no pagamento do financiamento, quando ele vira propriedade do banco, ou por via judicial, por ações movidas por falta de pagamento de mensalidades de condomínio ou IPTU.

É importante consultar um advogado que ajude a levantar as dívidas do atual morador. Você pode ter que arcar com débitos deixados por ele.

O advogado também pode verificar se há ações judiciais contra a execução do leilão. Nem sempre os bancos esperam o julgamento final dessas ações para colocar o imóvel em leilão extrajudicial.

Se o proprietário não foi informado sobre o leilão de seu imóvel, ele pode entrar com uma ação para anular o negócio, mesmo que ele já tenha sido arrematado.

5 – Faça pesquisa de preços

É importante pesquisar o valor de mercado do imóvel para avaliar se o desconto oferecido no leilão compensa o risco de ter que arcar com custos de Justiça e de reforma.

Além disso, também é essencial definir um lance máximo, para que você não contraia uma dívida maior do que você pode. Se você desistir de arrematar um imóvel porque não tem dinheiro para a compra, pode ser punido com multa.

“Não dá para arrematar imóvel na empolgação. Cada passo tem que ser muito bem pensado. Sem planejar os lances, você pode acabar pagando quase o preço de mercado’, alerta Tapai.