Quais os riscos de pausar financiamento imobiliário?

G1

24/06/2021

Quais os riscos de pausar financiamento imobiliário?

Por Marta Cavallini

Para auxiliar os clientes que têm financiamento habitacional a manter as contas em dia durante a crise provocada pela pandemia, a Caixa Econômica Federal anunciou condições especiais para pagamento das parcelas.

O banco vai permitir reduzir o valor mensal a ser pago ou, até mesmo, suspender o pagamento temporariamente. A redução no valor das parcelas pode chegar a 75%, enquanto a pausa nas cobranças pode ser aplicada por até seis meses.

O advogado especialista em direito imobiliário Marcelo Tapai, sócio do escritório Tapai Advogados e diretor do Instituto Brasileiro de Direito do Consumidor (Brasilcon), alerta que a medida pode não ser tão benéfica para quem tem o financiamento imobiliário pelo banco. Tapai explica que os valores que não forem pagos serão incorporados ao saldo devedor, com juros.

 

"Pela maneira como foi divulgado pela instituição, parece uma ótima oportunidade de colocar as contas em dia, tirando o grande peso de um valor considerado alto, como a prestação do imóvel, por alguns meses, até porque este montante será diluído e em tese não pesaria no bolso", comenta.
Mas, segundo o advogado, isso pode prejudicar e até piorar a situação financeira de muita gente que não se planejar. Por isso, a opção pela pausa ou redução do valor pago por algum tempo só deve ser usada como última alternativa e por quem realmente estiver sem renda.

"O prazo do financiamento não será alterado, então, dependendo do valor que foi financiado, quando as parcelas voltarem a ser cobradas, a prestação poderá ser bem maior do que a pessoa tinha condições de arcar", alerta.

"Imagine que o consumidor financiou o imóvel com uma renda muito justa, sem considerar possíveis solavancos como emergências que possam fazê-lo precisar de um dinheiro extra em um determinado mês. Ou seja, essa pessoa não tem condições de dispor de mais recursos além do que havia contratado inicialmente", diz.

 

Segundo a Caixa, as condições contratuais não serão alteradas para quem solicitar o benefício. Ou seja, tanto o prazo de financiamento quanto a taxa de juros estabelecida no contrato inicial serão mantidos.

De acordo com o advogado, no ano passado, essa opção de suspensão temporária no pagamento já havia sido anunciada pelo banco e, no retorno da pausa, muitos mutuários se surpreenderam com o novo valor da prestação, que em alguns casos chegou a dobrar.

Tapai ressalta que, quanto mais tempo faltar para o fim do contrato, mesmo que tenha mais juros, o impacto no bolso a cada mês será menor, porque o prazo para diluir será maior. Já para quem tem poucas parcelas restantes a pausa pode representar um aumento substancial nas parcelas futuras.

Para Tapai, o prazo de três a seis meses de respiro que a Caixa está propondo não é suficiente para que uma pessoa que foi duramente afetada pela pandemia consiga se restabelecer.

 

"Quem foi pego em cheio pela crise certamente precisará de mais do que seis meses para conseguir colocar as contas em ordem. Por isso, só deve se beneficiar quem realmente não tem outra alternativa, como usar o FGTS para quitar parte do saldo ou das parcelas", explica.

Uma alternativa que daria mais alento seria, de acordo com o especialista, aumentar o prazo do contrato e acrescer as parcelas que não foram pagas ao final do contrato somente, o que, em tese, não mudaria o valor das prestações.

 

Simulações

 

Veja simulações feitas pelo economista Matheus Eid, da Vallus Capital, para imóvel com financiamento de R$ 500.000, num período de 15 anos, com custo efetivo total de 9,71% anual e 0,775% mensal. As 180 parcelas teriam valor de R$ 5.160,49 (financiamento integral e sem entrada), e o imóvel chegaria ao valor total inicialmente de R$ 928.887,91.

Desconto de 25% na parcela de R$ 5.160,49 por três meses

 

  • As parcelas seriam de R$ 3.870,36 no período
  • As 177 parcelas restantes passariam a ter o valor de R$ 5.241,19
  • O novo valor total seria de R$ 943.413,95 (aumento de 1,53%, ou R$ 14.526,04)

 

Desconto de 50% na parcela de R$ 5.160,49 por três meses

 

  • As parcelas seriam de R$ 2.580,24 no período
  • As 177 parcelas restantes passariam a ter o valor de R$ 5.281,44
  • O novo valor total seria de R$ 950.659,80 (aumento de 2,29%, ou R$ 21.771,89)

 

Desconto de 75% da parcela de R$ 5.160,49 por três meses

 

  • As parcelas seriam de R$ 1.290,12 no período
  • As 177 parcelas restantes passariam a ter o valor de R$ 5.321,71
  • O novo valor total seria de R$ 957.907,07 (aumento de 3,02%, ou R$ 29.019,16)

 

Pausa por seis meses

 

  • Número de parcelas restantes: 174
  • Novo valor das parcelas: R$ 5.567,66
  • Novo valor total seria de R$ 1.002.179,12 (aumento de 7,31% ou R$ 73.291,21)

 

 

"Pode-se perceber que a prorrogação do financiamento em situações normais não parece ser uma opção inteligente, pois, nominalmente, os valores aumentam de modo exponencial. A situação fica ainda mais delicada pelo fato de os financiamentos estarem atrelados a indexadores, na maioria das vezes, o IPCA ou IGP-M, dessa forma, o aumento tende ainda ser mais severo", explica o economista.

Matheus Eid pondera que muitas pessoas estão desempregadas ou perderam parte de suas rendas. Nesses casos, a curto prazo, aderir ao programa de prorrogação pode ser uma saída viável.

"A menos que seja muito necessário a curto prazo, não deve-se aderir ao programa, já a longo prazo invariavelmente significa perda de capital", alerta.

 

Risco de perda do imóvel

 

O contrato de financiamento imobiliário tem como garantia o próprio imóvel – logo, se o consumidor atrasar o pagamento das parcelas, poderá perder o bem, que será leiloado pelo banco para pagar a dívida.

Segundo Tapai, em teoria, a partir de um mês de inadimplência, o banco já pode pegar o imóvel de volta, mas, na prática, isso costuma ocorrer após três prestações em atraso, em um processo muito rápido, o que pega muito mutuário de surpresa. Por isso, ele ressalta a importância do planejamento financeiro para que o financiamento do imóvel esteja sempre em dia.

 

"Quem optar por essa pausa precisa saber que este momento de respiro é para colocar as contas em dia, cortar gastos supérfluos e tentar se programar porque, quando terminar a suspensão, as parcelas precisam voltar a ser pagas em dia – lembrando que o valor também não será mais o mesmo. Não é o momento de trocar uma dívida por outra, fazer novos gastos que não sejam extremamente necessários", recomenda.

 

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