STJ define que base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel declarado

Em decisão colegiada, a Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que a base de cálculo para o recolhimento do ITBI, pago nas transações imobiliárias, especialmente compra e venda de qualquer tipo de imóvel, deve ser o valor do contrato entre as partes e não valores definidos e informado pelas Prefeituras.

Isso é muito importante porque, em muitos casos, os valores utilizados para calcular o imposto variam muito e o valor do negócio pode ser muito inferior do que aquele que o Município estabelece como referência. Desta forma, é possível que o comprador tenha prejuízos.  

Com essa decisão, que deve ser aplicada para todos os casos envolvendo cobrança de ITBI maiores, existem 2 possibilidades:

Para as pessoas que ainda não pagaram o imposto e estão em vias de negociar o imóvel e assinar a escritura, em caso de diferença entre o valor exigido pela Prefeitura e aquele que seria correto, é necessário ingressar com um Mandado de Segurança contra o Município e, desta forma, diante de decisão judicial o valor será corrigido. Esse procedimento em geral é extremamente rápido e provavelmente não mudará o prazo para a transferência do imóvel.

Na hipótese de o imposto já ter sido pago a maior, é possível ingressar com uma ação requerendo a devolução da quantia excedente, desde que o ITBI tenha sido pago nos últimos cinco anos.

E como saber se o valor está errado? É preciso ver qual a alíquota do imposto do município da negociação e aplicar sobre o valor da negociação constante no contrato ou escritura.

Por exemplo, em São Paulo e Rio de Janeiro a alíquota do imposto é de 3% sobre o valor da transação. Então se um imóvel foi negociado por R$500 mil, o imposto a ser pago é de R$15 mil. Em Campinas a base de cálculo é de 2,7% do valor do negócio. Aplicando-se no mesmo exemplo de um imóvel de R$500 mil, o imposto a ser pago é de R$13.500,00.

Contudo, a pessoa tem que levar em conta o custo de uma ação judicial, razão pela qual, a depender da diferença de valores envolvidos, um processo pode não compensar.

É preciso ficar atento e fazer os cálculos e, se houver diferença significativa de valores, é possível questionar judicialmente essa cobrança excessiva para que a pessoa tenha resguardado seu direito de pagar menos ou, caso tenha realizado o pagamento nos últimos 5 anos, ter a restituição daquilo que foi pago a mais.

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