Alienação fiduciária: como funciona e quando o imóvel pode ir a leilão

Isso porque os financiamentos imobiliários têm diversos tipos de garantia, que normalmente é o próprio imóvel. As duas modalidades mais comuns são a hipoteca e a alienação fiduciária, e a diferença entre ambas é bastante significativa. Enquanto que na garantia hipotecária o imóvel é daquele que busca o financiamento – o comprador –, na alienação fiduciária o imóvel pertence à instituição financeira, ficando o comprador apenas com a posse. 

Com o desemprego em alta e a crise econômica pela qual passa o país, muitos compradores de imóveis financiados estão inadimplentes e, com isso, correm o risco de perder seus imóveis.

O que é alienação fiduciária?

O instituto da alienação fiduciária é relativamente novo, foi criado em 1997 com o objetivo de dar maior garantia às instituições financeiras e, com isso, uma maior liberação de crédito para o financiamento de imóveis. Se por um lado as garantias para os bancos e financeiras são muito boas, por outro, o risco do comprador de imóvel por meio de financiamento aumenta muito, e qualquer contratempo que ocorrer com o comprador pode significar a perda do imóvel.

Enquanto na garantia hipotecária é necessária uma ação judicial para a formalização da dívida e criação do título executivo, na alienação dispensa-se qualquer processo judicial. Tudo é feito de forma extrajudicial, em curtíssimo espaço de tempo e sem defesa para o devedor.

Quando um imóvel pode ir a leilão na alienação fiduciária?

A lei que trata da alienação prevê que a pessoa que não pagar três parcelas mensais, em média, será notificada por via extrajudicial para pagamento da dívida em 15 dias, sob pena da perda do imóvel. Ato contínuo, o imóvel deverá ir a leilão em 30 dias e poderá ser vendido até pelo valor da dívida ou, em outras palavras, poderá haver a perda de todos os pagamentos feitos pelo comprador.

A grande diferença nessa modalidade de garantia é a autonomia de a instituição financeira retomar o imóvel e leiloá-lo em curto espaço de tempo, sem a necessidade de nenhuma ação judicial. O que ocorre na prática é que o devedor recebe uma intimação do cartório para pagar as parcelas em aberto, encargos, multas, juros, taxas de cobrança e honorários, tudo em 15 dias e única parcela, sob pena de perder o imóvel.

O devedor, sem dinheiro para fazer o pagamento total e, imaginando que a referida notificação é apenas uma cobrança, na qual teria condições de negociar com o credor o pagamento da dívida, deixa passar o prazo de 15 dias e, com isso, o banco consolida a propriedade em seu favor, perdendo o comprador qualquer direito sobre o imóvel, que será leiloado.

Parece evidente que os compradores não deixam de pagar as parcelas por opção, mas por dificuldades que estão enfrentando e, nesse caso, precisariam apenas de uma renegociação para voltarem suas contas à normalidade. Em contratos de financiamento de 15, 20 ou 30 anos, não é razoável que o atraso de três parcelas encerre a parceria entre as partes e decrete a derrocada do comprador.

Existem casos nos quais o devedor teve contratempos momentâneos, como desemprego, atraso em recebimentos, está vendendo um bem para realizar o pagamento, e outras tantas situações passageiras, mas em regra nenhum argumento é suficiente para impedir a perda do imóvel.

Não raro, clientes que conseguem os recursos depois dos 15 dias concedidos para o pagamento são impedidos de realizar a quitação da dívida. As instituições financeiras, agindo de má-fé, preferem leiloar o imóvel a receberem os valores em aberto, mesmo porque isso lhes é muito mais vantajoso e gera grandes lucros.

O que fazer para evitar a perda do imóvel?

Em casos como esses, nos quais o comprador tem o dinheiro para pagar as parcelas em aberto e não conseguiu fazer isso dentro do prazo de 15 dias, pode, caso a instituição financeira recuse o recebimento, realizar o pagamento por meio de ação judicial e evitar a perda do bem.

Outra hipótese é quando o devedor possui recursos no FGTS, mas o banco nega o recebimento por meio desses recursos. Independentemente do número de parcelas em aberto, desde que o imóvel se enquadre nos limites do SFH, o comprador pode quitar a dívida com recursos do FGTS. Não é incomum que instituições financeiras neguem o recebimento, mas também, nesses casos, a ação judicial é o meio adequado para resolver o problema.

Importante lembrar que qualquer negociação, ou mesmo ação judicial, só terá valia antes do leilão do bem, razão pela qual pessoas que enfrentam esse problema precisam buscar a solução com urgência, sob pena de perder o imóvel.

Para entender melhor como funciona o procedimento, veja também nosso conteúdo completo sobre leilão de imóveis.