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O Senado Federal aprovou a lei que regulamenta o distrato de imóvel

Marcelo Tapai | Em 26 de novembro de 2018 | Direito Imobiliário
distrato de imóvel

O texto do projeto é péssimo para os consumidores que futuramente comprarem imóveis na planta, pois prevê, entre outras coisas, a perda de 50% dos valores pagos de quem desistir da compra do imóvel, mais a perda dos valores de corretagem. Além disso, a restituição ao consumidor será realizada somente depois de concluída a construção do imóvel.

Caso se torne lei, a penalidade para os consumidores é muito maior do que as existentes hoje. Os compradores que precisam distratar o negócio perdem de 10% a 20% do valor pago e recebem a restituição de forma imediata.

O texto aprovado retorna à Câmara dos Deputados, pois emendas propostas pelos Senadores também foram aprovadas. Apesar da autora de tais emendas, senadora Simone Tebet, afirmar que as alterações atenuam o prejuízo do comprador, na prática nenhuma mudança significativa ocorreu.

Em síntese, a multa por fruição do imóvel, que atualmente gira em torno de 1% ao mês, foi reduzida para 0,75%. A fruição é quando o comprador recebe e se utiliza do imóvel antes de distratar e, por isso, paga um “aluguel” durante o período de ocupação.

Ocorre que esse tipo de situação é completamente atípica, tendo em vista que em regra geral, o cliente só recebe o imóvel depois de quitá-lo, normalmente por financiamento bancário.

Outra emenda aprovada obriga que nos contratos seja inserido um quadro resumo com valores, taxa de juros e penalidades em caso de distrato. Mais uma vez em nada foi alterado o cerne do projeto.

Isso porque as pessoas que compram imóveis na planta nunca o fazem pensando em desistir do negócio, razão pela qual a penalidade em caso de distrato não é fator decisivo para a compra.

Quem é obrigado a distratar o negócio, que é um sonho para a maioria das famílias, o faz por absoluta falta de recursos. Em boa parte dos casos isso ocorre no momento do financiamento, pois nem sempre o comprador é informado de forma clara, no momento da venda, como serão reajustadas as parcelas durante a construção e o saldo devedor.

Somente na hora de financiar é que o comprador vê o tamanho da dívida e daí a conta não fecha. Como o valor necessário para quitação é muito maior do que o planejado, se torna inviável o pagamento em razão da limitação imposta pelos bancos para liberação do financiamento. Sem dinheiro para quitar a dívida, não há alternativa senão partir para o distrato.

A solução para esse problema pode estar na mão das próprias incorporadoras, que em boa parte dos casos vendem o imóvel na planta mesmo sabendo que aquele interessado não teria condições futuras de honrar o contrato. Geralmente, não é feita uma análise detalhada do perfil do comprador e o resultado de uma venda mal feita aparece em momento futuro.

Responsabilizar o consumidor pelo fracasso de um negócio, cujo qual foi levado a acreditar que seria concluído, é puni-lo duas vezes por um problema ao qual não deu causa.

Por fim, a questão que se coloca é se os distratos não são lucrativos para as empresas, já que elas ficam com parte dos valores pagos e ainda revendem os imóveis para outros interessados. Há quem pense que talvez as estratégias de venda tão agressivas possam ter esse propósito.

Marcelo Tapai Advogado, professor de Direito e membro efetivo da Comissão Permanente de Defesa do Consumidor da OAB/SP, na qual é Presidente do Comitê de Habitação. É especialista em Direito Imobiliário, Processo de Conhecimento e Processo de Execução.

Tapai Advogados