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Lei dos distratos não se aplica a contratos antigos

Marcelo Tapai | Em 21 de fevereiro de 2019 | Direito Imobiliário

A maior preocupação de quem precisa desistir da compra do imóvel na planta é se a nova legislação que trata do assunto se aplicará a contratos assinados antes de sua promulgação. A resposta é não!

Os compradores de imóveis na planta, que assinaram seu contrato antes de dezembro de 2018 e precisam desistir da compra, não se sujeitam às novas regras. Ou seja, os percentuais de retenção, que segundo a nova lei podem chegar a até 50% dos valores pagos, somente poderão ser cobrados daqueles que assinaram os contratos a partir de dezembro de 2018.

Para os casos de desistência de contratos assinados antes da entrada em vigor da nova legislação, o comprador deve receber entre 80% a 90% dos valores recebidos, em única parcela e de forma imediata, conforme vem sendo decidido em ações dessa natureza.

Reiteradas decisões do Tribunal de Justiça garantem ao consumidor que pede o distrato de imóveis comprados na planta e que assinou seus contratos antes de dezembro de 2018, a não aplicação da nova legislação, por ferir direito adquirido.

Como exemplo, transcrevemos a fundamentação inserida na decisão do recurso de apelação sobre o assunto:

Apelação 1012015-48.2018.8.26.0100

“De modo que a novel legislação não se aplica aos contratos celebrados antes da sua vigência, por conta dos requisitos a serem observados após a sua vigência e em respeito ao art. 5º, inciso XXXVI, da Constituição Federal, sobretudo considerando a existência de ato jurídico perfeito”

Esse é o fundamento básico para a não aplicação da nova lei a contratos antigos, e nem poderia ser diferente. Ninguém pode ser surpreendido por mudanças de regras no decorrer de um contrato já assinado. Quando o consumidor se interessa pela compra de um imóvel, se sujeita a riscos que devem ser calculados e os assume.

Essa concordância com os direitos e obrigações e riscos inerentes ao contrato é dada no momento da assinatura, o que gera um ato jurídico perfeito, ou seja, um contrato válido que não pode ser mudado enquanto perdurar, evitando insegurança, surpresas e prejuízo para as partes.

Desta maneira, independentemente de eventual discussão de quais regras se aplicam para os contratos antigos, para o Judiciário nada mudou e quem comprou imóvel na planta antes de dezembro de 2018 e que por motivos pessoais não consiga concluir o negócio, tem o direito de desistir dessa compra e receber entre 80% a 90% dos valores pagos e de maneira imediata, corrigida e em única parcela.

Marcelo Tapai Advogado, professor de Direito e membro efetivo da Comissão Permanente de Defesa do Consumidor da OAB/SP, na qual é Presidente do Comitê de Habitação. É especialista em Direito Imobiliário, Processo de Conhecimento e Processo de Execução.

Tapai Advogados