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Como financiar seu imóvel com segurança?

Marcelo Tapai | Em 30 de junho de 2017 | Direito Imobiliário
Financiamento com segurança
Se antes era possível financiar imóveis novos e usados com entradas pequenas e juros menores, hoje os bancos têm exigido sinais maiores e aplicado taxas mais salgadas. As novas condições são fruto, entre outras coisas, da menor captação de recursos pela poupança.
Se antes era possível financiar imóveis novos e usados com entradas pequenas e juros menores, hoje os bancos têm exigido sinais maiores e aplicado taxas mais salgadas. As novas condições são fruto, entre outras coisas, da menor captação de recursos pela poupança.Os financiamentos têm muitas nuances, as diferenças vão desde a taxa de juros até o tipo de garantia. É preciso consultar um profissional que conheça todos os pontos do contrato e traduza para o comprador o efeito prático de cada cláusula.
Mas isso nem sempre acontece e um comprador mal assessorado no momento da venda pode assumir um compromisso que jamais terá condições de honrar e poderá perder seu imóvel.
Para facilitar a vida do consumidor e ajudá-lo a avaliar o que ele deve levar em conta para se decidir sobre a melhor proposta, elaborei algumas dicas sobre o crédito imobiliário e alertas para possíveis armadilhas do mercado.
• Compare as condições oferecidas pelos bancos. Diversos bancos oferecem condições de financiamentos. O que diferencia são as condições de pagamento, como taxas de juros cobradas, a duração dos contratos e quanto do valor do imóvel pode ser financiado. O mais importante é saber o custo efetivo do financiamento, ou seja, quanto esse financiamento realmente custará.
• Comprovação de renda para obter o créditoA comprovação de renda do comprador indica sua capacidade de pagamento das prestações, pois o valor das mesmas normalmente não pode ser maior do que 30% da renda familiar bruta. Além disso, é feita uma análise cadastral, que consiste na verificação de nome do Serasa ou no SPC (Serviço de Proteção ao Crédito).
• Tipos de financiamento Os financiamentos para a compra de casa ou apartamento novo ou usado podem ser realizados pelo SFH (Sistema Financeiro da Habitação) ou SFI (Sistema Financeiro Imobiliário).A principal diferença entre as opções de financiamento é que, para poder utilizar o FGTS a fim de pagar parte ou o preço total, o imóvel precisa se enquadrar nas regras do SFH e não pode valer mais que R$ 1,5 milhão em todas as regiões do País (no caso de imóveis novos). Este limite é válido até 31/12/2017. Outro ponto que diferencia os dois sistemas é que no SFH os juros anuais não podem ser maiores que 12% e os recursos vêm da caderneta de poupança e dos depósitos do FGTS.
 • O valor da prestação pode enganar o compradorAo comparar as simulações feitas pelos bancos com o valor exato de cada prestação do contrato (sem considerar a variação da TR), muita gente se preocupa em olhar a primeira e, talvez, a última parcela. É muito importante observar que, sobre aqueles valores informados, além dos juros, será acrescida a correção monetária, que em tempos de inflação alta pode tornar as parcelas impagáveis.
• Outras dívidas entram na conta do comprometimento de rendaMuitas vezes, na hora de avaliar o comprometimento da renda do candidato, os bancos levam em conta outros financiamentos feitos pelo cliente, entre eles carros e outros bens de consumo. Ao se programar para um financiamento, as simulações feitas nos sites dos bancos não são suficientes. É preciso ir à agência e pedir o cálculo a um funcionário.
• O que acontece quando o consumidor deixa de pagar as prestações?O banco pode retomar o imóvel e levá-lo a leilão. Esse valor é usado para pagar a dívida da pessoa com o banco, as despesas jurídicas que o banco teve e o valor que sobra é devolvido ao consumidor. O grande problema é que, em eventual leilão, o imóvel pode ser vendido, em tese, até pelo valor da dívida. Ou seja, o banco ficará com todo o valor arrecadado com o leilão e o comprador perde tudo o que pagou.
É fundamental estar atento e procurar a melhor opção para não se arrepender depois. O mais importante para ter em mente é que um financiamento imobiliário é muito longo e pode durar décadas, nesse período, muitos imprevistos podem acontecer. É essencial um bom planejamento e até uma poupança para emergências futuras, pois o não pagamento, independentemente do motivo, pode colocar fim ao sonho e gerar um grande prejuízo.

Marcelo Tapai Advogado, professor de Direito e membro efetivo da Comissão Permanente de Defesa do Consumidor da OAB/SP, na qual é Presidente do Comitê de Habitação. É especialista em Direito Imobiliário, Processo de Conhecimento e Processo de Execução.

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