Como funciona da compra do imóvel ao distrato

O Globo

07/08/2017

Como funciona da compra do imóvel ao distrato

RIO - As novas regras para desistir de um contrato de compra de imóvel em construção devem ser divulgadas pelo governo federal nos próximos dias. A medida provisória (MP) que está sendo desenhada pelos ministérios da Fazenda, do Planejamento e da Justiça, junto com a Casa Civil, deve impor ao comprador uma perda maior do capital investido em caso de distrato. Segundo as propostas em estudo, o vendedor poderá ficar com até 16% do valor do imóvel no caso das unidades residenciais.

O advogado Marcelo Tapai, especialista em direito imobiliário e vice-presidente da Comissão de Defesa do Consumidor da OAB/SP, respondeu algumas perguntas sobre a compra do imóvel na planta, os riscos de desistir do negócio e situações de inadimplência do consumidor e de atraso do comprador que pode ajudar a entender a complexidade deste mercado.

COMO FUNCIONA A COMPRA DE IMÓVEL NA PLANTA?
É um modelo de venda de imóvel que ocorre em duas fases, explica o advogado. Em um primeiro momento, enquanto o imóvel ainda está sendo construído, o que existe é uma promessa de compra e venda futura. O consumidor paga parcelas para a construtora de forma adiantada, sem que exista o imóvel. É, na verdade, uma reserva de compra futura.Quando o imóvel é concluído, o promitente comprador precisa pagar integralmente o preço do imóvel, seja com recursos próprios, seja por meio de financiamento bancário e, é somente nesse momento, que ocorre a venda propriamente dita. Durante a fase de promessa, o consumidor não comprou nada de forma efetiva, tampouco usufrui do bem, apenas adianta o pagamento para a empresa. E é nesse período que pode ocorrer os distratos, que na prática é somente a desistência da compra.

QUANDO POSSO RESCINDIR O CONTRATO?
Segundo o advogado Marcelo Tapai, especialista em direito imobiliário, a rescisão de contrato de promessa de compra e venda, como são conhecidos os distratos, pode ser requerida até o momento imediatamente anterior à entrega do imóvel e assinatura do financiamento e por diferentes motivos. Aliás, não se exige que o consumidor fundamente a decisão, é um direito líquido e certo, inclusive já sumulado pelo Superior Tribunal de Justiça.

Caso o imóvel esteja no prazo correto e a desistência se dê única e exclusivamente por vontade do comprador, o construtor, segundo jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ), terá o direito de reter até 25% do valor já pago. Importante ressaltar que pelas regras atuais essa devolução deve ser imediata, em única parcela e de forma corrigida.

E SE A OBRA ATRASAR?
Tratando-se de atraso da entrega da obra, o entendimento do Judiciário é unânime de que o comprador tem pleno direito de solicitar a rescisão contratual, devendo receber 100% dos valores pagos à construtora, bem como multa pelo descumprimento contratual. Além disso, acrescenta o especialista, vale ressaltar que os valores devem ser atualizados. É importante mencionar que mau tempo e falta de mão de obra não são argumento plausíveis e aceitos pelo Judiciário a fim de justificar atraso na entrega do empreendimento.

E SE EU ESTIVER INADIMPLENTE?
Ficar em atraso com suas obrigações não é o melhor cenário. O ideal é que o consumidor que perceber que não conseguirá continuar com o negócio decida pelo distrato enquanto estiver com os pagamentos em dia. Porém, caso já esteja inadimplente, não perde o direito ao distrato, mas corre o risco de ser pressionado pela empresa e ter o nome negativado, por exemplo. O recomendável é só parar de pagar após decisão judicial favorável, o que pode ocorrer por meio de liminar, logo no início do processo.

QUAIS OS RISCOS DO DISTRATO?
Por muitas pessoas desconhecerem seus direitos, ressalta Tapai, as empresas costumam fazer ameaças, que se não aceitarem um distrato amigável, com perda de 50%, 60% ou até 80% dos valores pagos, poderão perder tudo o que pagaram, serem processadas, etc, o que não é verdade. O advogado afirma que distratar a promessa de compra e venda é um direito líquido e certo e, na atual sistemática, as empresas não podem reter mais do que, no máximo, 25% dos valores pagos e devem restituir a diferença ao cliente de forma imediata e corrigida. É bom frisar que as decisões judiciais, em sua maioria, determinam a devolução de 85% a 90% dos valores pagos, sendo a retenção de 25% uma exceção em casos especiais.

Em acordos extrajudiciais, no entanto, conta Hamilton Quirino, advogado especializado em direito imobiliário, a retenção dos valores pagos ficam na casa dos 40%.

O QUE ESTÁ EM DISCUSSÃO
Veja os principais pontos que estão sendo estudados para compor a nova regra de distrato:

Multas - Para unidades residenciais, a proposta é que a retenção do valor pago mais a restituição do percentual de corretagem some até 16% do valor do imóvel. No caso das unidades comerciais, o percentual chegaria a 18%. Nas habitações para baixa renda, deve ser limitado a 12%.

Prazo de pagamento - Há duas possibilidades em análise: o pagamento da restituição em até 180 dias ou após a venda do imóvel. Hoje, a Justiça determina pagamento imediato.

Arrependimento - Os consumidores terão o direito de cancelar o contrato sem custos até sete dias após a compra.

Correção - Durante os 180 dias de atraso da obra, previstos em contrato, o construtor teria que pagar mensalmente 0,5% do valor atualizado do imóvel. Hoje não há qualquer pagamento.

 

 

 

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